La création d'une Société Civile Immobilière (S.C.I) ne nécessite aucun capital minimum. Quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être associée dans une S.C.I. Notre dossier va vous faire découvrir les différents volets juridiques et pratiques indispensables à connaître, pour monter ce type de société.

Faire le choix d'une SCI à capital variable

Que l'on soit clair : une S.C.I. à capital variable se gère et s'administre exactement de la même manière qu'une S.C.I classique (a capital fixe), qu'elle soit familiale, destinée à l'achat de biens immobiliers entre amis, à l'achat d'un terrain pour y construire une maison ou un immeuble, etc...

Il n'y a aucun inconvénient à monter une SCI à capital variable par rapport à la même, à capital fixe.

La S.C.I à capital variable est plus souple qu'une S.C.I classique. Elle permet de changer d'associés, d'augmenter ou diminuer le capital sans qu'il y ait besoin de passer une nouvelle une annonce légale, ni de déposer de nouveaux statuts auprès du tribunal de commerce (entraînant par la même, une économie non négligeable de taxes et des timbres fiscaux) : un simple procès verbal suffit.

Autre point pouvant s'averrer intéressant dans certains cas : ne figurent dans les statuts, que les associés fondateurs. Les associés s'associant par la suite n'y apparaîtront pas (ils le peuvent néanmoins). Discrétion donc assurée pur les nouveaux associés.

Depuis la réforme du Code de commerce du 15 mai 2001, alors que la loi qui la régissait était plus ou moins oubliée, un chapitre est désormais consacré à la société à capital variable... et en fixe les règles.

Concernant le capital, il est intéressant de savoir que l'on peut fixer le capital au prix du bien immobilier acheté (par exemple, 100.000 euros) et n'apporter à la création que 1 euro (la libération du capital se fait au fur et à mesure, ou bien, ce qui est plus fréquent, lors de la vente du bien immobilier). L'intérêt est fiscal puisque si le bien est destiné à plus ou moins long terme, a être revendu, la plus-value sera beaucoup moins importante si le capital est d'autant plus élevé.

Il est une disposition de l’article 1832 (loi du 11 juillet 1985) du Code civil, commune à toutes les sociétés, dont la teneur est la suivante : “ La société est instituée par deux ou plusieurs personnes, qui conviennent par un contrat, d’affecter à un entreprise commune, des biens ou leur industrie, en vue de partagee le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. (...) Les associés s’engagent à contribuer aux pertes”. Une deuxième disposition précise, pour ce qui concerne le statut spécifique des sociétés civiles, le caractère précis de ces dernières (art. 1845 du Code civil): “... Ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet”.

Tout au long de ce dossier, on ne perdra pas de vue ces deux articles, base de la Société Civile (S.C) dont nous parlerons bientôt, et la Société Civile Immobilière (S.C.I). La S.C.I est donc régie par le Code civil, plus particulièrement, par les articles 1845 à 1870-1. L’article 1832 du Code civil définit la S.C.I comme un contrat et doit faire l’objet obligatoirement, d’un écrit. Ce contrat ne peut se former que si les parties ont donné leur consentement, physiquement capables d’exprimer leurs désirs, ce qui exclut toute personne dont les facultés mentales sont altérées.

Peuvent donc s’engager, toute personne ayant la capacité de le faire, c’est-à-dire :
- le majeur;
- le majeur sous sauvegarde de justice;
- le majeur en curatelle assisté de son curateur;
- le majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur;
- le mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme;
- le mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant légal autorisé par le juge;

Il est important d’ouvrir une parenthèse concernant l’enfant mineur. L’article 2 du Code de commerce indique qu’un mineur, même émancipé, ne peut être commerçant. Or, la S.C.I n’a pas d’activité commerciale. Dans ces conditions, un enfant mineur peut être associé à une Société Civile Immobilière. S’il n’est pas émancipé, il devra être représenté par son administrateur légal ou son tuteur. Les apports qu’il pourrait faire dans la société devront être préalablement autorisés par le juge des tutelles.
Par ailleurs, on peut créer une S.C.I entre époux, sans aucune réserve (article 1832-1 du Code civil), même s’ils n’emploient que des biens de la communauté pour les apports à une société, ou pour l’acquisition de parts sociales le conjoint doit simplement en être informé et cette mention doit figurer dans l’acte des apports.

Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à la gestion sociale. Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique (notaire)
Enfin, une personne morale (société, entreprise) peut faire partie d’une S.C.I à la condition qu’elle ait une personnalité juridique. C’est ainsi qu’une société en participation (S.E.P) ou une société de fait, en tant que telle, ne peut être associée à une Société Civile Immobilière.

Objet de la société ...
L’objet de la S.C.I doit obligatoirement être civil, à l’exclusion de toute activité commerciale. Elle est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers.
La S.C.I ne peut par exemple, acheter un appartement pour le revendre (à titre régulier), ce serait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier (sans en provoquer un commerce). Elle ne peut non plus meubler cet appartement en vue de le “louer en meublé”(elle peut en revanche, le louer vide).
Il existe toutefois une astuce légale pour contourner la revente : la Société Civile Immobilière peut acheter un terrain pour y construire un immeuble, et le revendre par la suite. L’opération de revente permet d’échapper à l’exercice d’une activité commerciale.

La gérance de la S.C.I
Pour mettre fin a un certain laxisme, la loi n°78-9 du 4 janvier 1978 a organisé le fonctionnement de la Société Civile Immobilière. Il existe donc deux organes de gestion : la gérance d’une part, et l’assemblée des associés d’autre part.
• La gérance.
La société est gérée par une ou plusieurs personnes (aucun maximum), qu’elles soient associées ou non à la création, avec indication dans les statuts ou par un acte distinct (procès verbal), ou désignées par une décision des associés réunis en assemblée. Sauf décision contraire des statuts, les associés présents à cette assemblée doivent représenter au moins plus de la moitié des parts sociales.
Une personne morale (société, entreprise) peut être nommée gérante de la société. Ses dirigeants sont alors soumis aux mêmes conditions et obligations que s’ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la S.C.I. Ils encourent les mêmes responsabilités civiles et pénales.
• La situation fiscale et sociale du (ou des) gérant.
1 - Le gérant n’est pas associé
D’un point de vue fiscal, le gérant s’il n’est pas associé, sera imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, et le salaire versé sera une charge déductible pour l’entreprise. Socialement, il bénéficiera du régime de droit commun des salariés puisqu’il existera entre la société et lui, un lien de subordination.
En revanche, si le gérant (associé ou pas) n’est pas salarié, il n’y a aucune charge sociale à payer (les services de l’URSSAF ont confirmé ce point à notre rédaction).

2 - Le gérant est associé
Son régime fiscal est celui d’un associé salarié (voir plus loin, à ce propos, le chapitre concernant “le statut social et fiscal d’un associé”). Au niveau social, il sera assujetti au régime des non-salariés (comme les entrepreneurs individuels) s’il est majoritaire.
Indispensables à connaître…
Qu’elle soit civile ou non, la création d’une société donne naissance à une personnalité juridique différente de celle de chacun des membres qui la composent. On dit qu’une société est une personne morale.
Comme nous l’avons vu, l’article 1835 du code civil précise que “les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement”. Nous allons étudier chacun de ces points dans ce chapitre.

• Les associés.
Pour créer une S.C.I, il faut être au minimum deux personnes. Il n’y a aucun maximum prévu par la loi. Il n’y a aucune condition de qualité, ni de nationalité requise pour être associé. Peuvent être associées, des personnes physiques avec des personnes morales, ou bien, des personnes morales ensembles, ou encore, des personnes physiques uniquement. Attention, comme pour n’importe quelle structure juridique, un associé “prête-nom”, c’est à dire, n’ayant aucune volonté d’œuvrer dans un objectif commun et ne prêtant que son nom pour compléter une liste d’associés, peut se voir poursuivi en cas d’infractions ou de mauvaise gestion. Mais surtout, la société peut faire l’objet d’une action en nullité pour ces mêmes raisons.

• Durée de la société.
La durée maximum d’une société en France, est de 99 ans. Toutefois, elle peut être plus courte. Aucune durée minimale n’est imposée par les textes !
La dissolution de la société n’intervient pas obligatoirement à la date fixée dans les statuts. Elle peut être, en effet, écourtée ou prorogée par l’assemblée des associés.

• L’objet social.
L’objet social est l’activité définie par les associés. Nous rappelons qu’il est interdit d’exploiter une activité commerciale. L’objet aura donc pour but de réaliser des économies ou des bénéfices (encaissement de loyers, par exemple).

• Le capital social.
La loi ne fixe aucun montant minima pour le capital des sociétés civiles immobilières (S.C.I), ni la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale, d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs.
Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire, par des apports en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc...), ou bien, par les trois à la fois. Nous vous déconseillons cependant les apports en industrie : ceux-ci ne concourent pas à la formation du capital et posent souvent des problèmes, lors de la répartition des bénéfices.
En théorie, il est possible de monter une S.C.I sans aucun capital minimum (exemple, avec 10 euros)

• Le capital peut être variable.
Les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le capital variable est applicable aux S.C.I. Il suffit de libérer 20 % du capital (obligatoirement en numéraire), pour que la société soit valablement