LES GENERALITES : Qu'est-ce qu'une SCI à capital variable - Avantages de la SCI variable - Question/Réponses (FAQ) -
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• Régime micro-foncier accessible pour les SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés (I.S).
Nouveau texte adopté par la loi de finances 2004. Infos ICI


• T.V.A de la Société Civile Immobilière (S.C.I).

La S.C.I est obligatoirement soumise à la T.V.A dans les cas suivants, lors de :
---- la location à usage professionnelle de locaux aménagés,
---- la location en meublés,
---- la location à usage commerciale lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise,
---- la location d’emplacements de stationnement de véhicules,
---- pour les immeubles construits par la S.C.I si l’immeuble n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quart de sa superficie.
Dans la plupart des autres cas, en principe, elle n’est pas soumise à la T.V.A sauf pour les locations consenties à des personnes elles-mêmes assujetties à la T.V.A. ou sur option. Cette option est prise pour une durée d’un minimum de dix ans, par déclaration effectuée par écrit au centre des impôts dont relève la S.C.I, et s’exerce immeuble par immeuble. En conséquence, la Société Civile Immobilière peut opter pour la T.V.A sur un immeuble ou un bien immobilier, et pas sur l’autre. L’assujettissement à la T.V.A dispense de payer le droit au bail.
Par ailleurs, la récupération de cette T.V.A due au titre de l’achat ou de la construction est limitée, et ne peut être déduite que d’une fraction, lorsque le montant annuel des recettes provenant de la location des immeubles en question est inférieure à 1/15ème par an, de la valeur de ces mêmes biens, ce qui limite souvent l’intérêt de l’option de l’assujesttissement à la T.V.A (qui par ailleurs, nécessite la tenue d’une comptabilité stricte).

• SCI : Echapper à la taxe annuelle de 3 %.
Les Sociétés Civiles immobilières sont, depuis le 1er janvier 1993, assujetties à une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu'elle possède (art. 990 D et s. du Code Général des Impôts). Néanmoins, cette taxe n'est pas à payer si la S.C.I remplie l'une des trois conditions suivantes :
1°- Si la SCI dépose annuellement avant le 15 mai de chaque année à l'administration fiscale une déclaration n°2746 précisant le lieu de situation des immeubles détenus par la SCI, leur consistance et leur valeur au 1er janvier, ainsi que l'identité de leurs associés et le nombre de parts détenues par chacun.
2°- Si SCI prend l'engagement de communiquer à l'administration, sur sa demande, certaines informations concernant l'immeuble et les associés. Cet engagement doit être pris dans les deux mois suivant la date d'acquisition de l'immeuble. Pour les immeubles possédés au 1er janvier 1993, cet engagement a pu être souscrit jusqu'au 31 mars 1994.
3°- Si la SCI dépose annuellement la déclaration n° 2072, elle est dispensée du dépôt de la déclaration n° 2746 ou de prendre l'engagement ci-dessus.

• Dans quelles conditions une société civile immobilière (SCI) de gestion peut-elle opter à la TVA pour l'assujettissement de ses loyers ?
Rappelons tout d'abord qu'un assujetti à la TVA est une personne qui exerce une activité entrant dans le champ d'application de la TVA même s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la TVA même s'il en est exonéré par le code général des impôts.

1- Toutes les SCI ne peuvent opter à la TVA.
En effet, si votre SCI donne en location des locaux meublés à usage professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même, si votre SCI participe aux résultats de son locataire.
En revanche, votre SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne en location des locaux d'habitation, même meublés. Cependant, les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières, effectuées par votre SCI inscrite au registre du commerce sont aussi assujetties à la TVA.

2- Les conditions de l'option
Votre SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :
- de locations de biens nus,
- à usage professionnel,
- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.
C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à l'assujettissement à la TVA , option qui se manifeste par une lettre adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement des loyers à la TVA figurant dans le bail ne vaut pas option.
En revanche, l'Etat ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur mais également une mention spécifique dans le bail. Ce qui aboutit en fait à rechercher l'accord du locataire.

3- Les modalités d'exercice de l'option
L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.
Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.
L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

4- Les avantages de l'option
Traditionnellement, l'option pour l'assujettissement à la TVA est préconisée afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux s'il s'agit d'immeubles anciens ou sur le prix d'acquisition s'il s'agit d'immeubles neufs.
Cette récupération se traduit dans les faits par un remboursement de la TVA qui constitue un avantage de trésorerie.

Mais attention au fait que cette option accompagnée d'un remboursement de TVA vous oblige à assujettir les loyers à la TVA pendant pratiquement 20 ans (option reconduite obligatoirement de 10 ans du fait du remboursement). Il vous sera difficile par la suite de louer à un membre d'une profession libérale qui ne récupère pas la TVA, un médecin par exemple.

• Non-résidents membres d'une SCI établie en France
Si la société de personnes ou tout groupement assimilé dont ils sont membres a son siège en France et a la qualité de résident de France au sens des conventions fiscales conclues par la France, les associés personnes physiques non résidents ne peuvent pas être assujettis au prélèvement de 50 % ou du tiers sur les profits réalisés par la société et résultant respectivement des opérations de marchands de biens et de lotissements (CGI art. 244 bis) ou de cessions d'immeubles, de droits immobiliers et de titres de sociétés à prépondérance immobilière (CGI art. 244 bis A).

Dans cette situation, c'est la société de personnes ou le groupement qui réalise les profits ou les plus-values


 

et les associés sont alors imposables dans les conditions de droit commun, à l'IR ou à l'IS, à raison de la quote-part des résultats de la société ou du groupement correspondant à leurs droits.
Dans cette situation, c'est la société de personnes ou le groupement qui réalise les profits ou les plus-values et les associés sont alors imposables dans les conditions de droit commun, à l'IR ou à l'IS, à raison de la quote-part des résultats de la société ou du groupement correspondant à leurs droits.


• Un mineur est membre à part entière d’une SCI.
Bien qu'il ne dispose pas de la capacité juridique, un mineur non émancipé peut, en principe, devenir membre d'une SCI. Il doit être représenté par la personne qui gère ses intérêts : soit son tuteur, soit son administrateur légal.

Administration légale.
Elle est exercée conjointement par les deux parents de l'enfant, dans la mesure où ils sont l'un et l'autre titulaires de l'autorité parentale (cas le plus fréquent). L'entrée du mineur dans la société doit évidemment être autorisée par ses deux parents. Certains conseillent, vu les risques encourus, de solliciter en outre l'autorisation du juge des tutelles. Mais la loi ne l'impose pas, sauf si l'apport du mineur porte sur un bien immobilier. Quoi qu'il en soit, la Cour de cassation considère que la capacité d'une SCI à s'engager (par exemple, par un emprunt) ne dépend pas de la capacité des associés (cass. civ. 1re ch., 14 juin 2000, n° 1083-P).

Tutelle.
Elle s'ouvre lorsque l'enfant n'a plus ses parents. Le tuteur désigné doit être autorisé par le conseil de famille pour conclure le contrat de société au nom du mineur.MINEUR GÉRANT
Sauf lorsqu'il a été émancipé, et bien qu'aucun texte ne l'interdise, un mineur ne peut pas être gérant d’une SCI. Toutefois, il peut être associé majoritaire.

Décision des juges.
Dans l'affaire qui a donné lieu à une décision de la Cour de cassation (associés (cass. civ. 1re ch., 14 juin 2000, n° 1083-P), une SCI avait emprunté la somme de 1.219.592 euros (huit millions de francs) pour financer l'acquisition et les travaux de rénovation d'un immeuble. La banque créancière avait demandé le remboursement du prêt, et poursuivi la vente de l'immeuble sur saisie immobilière. La SCI pensait pouvoir obtenir la nullité du prêt, parce qu'à l'époque de sa conclusion le principal associé était encore mineur, et qu'une autorisation préalable du juge aurait été de ce fait nécessaire.
La cour d'appel de Versailles, suivie par la Cour de cassation, a rejeté cette argumentation, en considérant que l'emprunteur était, non pas l'associé majoritaire (mineur), mais la SCI elle-même, personnalité distincte de celle des associés.

Clause limitative de responsabilité.
Les statuts peuvent limiter la responsabilité d'un mineur au montant de ses apports. Mais pour être vraiment protectrice, cette clause doit être accompagnée d'une renonciation des créanciers (une banque en cas de prêt, par exemple) au droit de poursuivre les associés mineurs. Une renonciation qui risque d'être difficile à obtenir.Comment est imposée une société civile immobilière qui met en location des logements meublés ?

Les sociétés civiles immobilières de location, dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier louant des logements meublés, relèvent de l'impôt sur les sociétés pour l'ensemble de leurs résultats, dès lors que les profits retirés d'une telle location présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux.
Sachez que, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.

Pour mémoire : les SCI qui louent des logements nus sont taxées, en règle générale, suivant les règles prévues pour les revenus fonciers et imposées entre les mains des associés dans cette catégorie de revenus (sauf option pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés).

• Associer un mineur dans une S.C.I…
Il peut être judicieux d'associer un mineur dans une Société Civile Immobilière. Quelles sont les modalités et comment gérer sa responsabilité lorsque cette SCI est endettée ?
Rappelons ainsi que les associés d'une SCI sont responsables des dettes de la société sans limitation au prorata de leurs apports respectifs.

Comment associer un mineur ?
En général, trois cas se présentent :
* Apport d'un immeuble lui appartiennant.
Cet acte de disposition nécessitera, outre l'accord des parents, l'autorisation du juge des tutelles.
* Apport en numéraire.
Seule l'autorisation des parents est nécessaire.
* Par succession ou par donation.
Seule l'autorisation des parents est nécessaire dans la plupart des cas.

Que faire si la SCI contracte un emprunt ?
Il n'est pas nécessaire de solliciter une autorisation du juge des tutelles. Pour mieux protéger le mineur il est tout à fait possible d'aménager les statuts de la SCI.
On peut par exemple, prévoir une clause statutaire limitant la responsabilité du mineur associé au montant de son apport, le passif excédentaire étant réputé à la charge des autres associés majeurs. En cas de dette bancaire il sera indispensable d’obtenir la renonciation de poursuivre le mineur associé, de la part de la banque.

Déductibilité des charges et amortissements.
Quand la S.C.I est soumise à l'Impôt sur les sociétés (I.S), elle peut déduire toutes les charges de la propriété de ses résultats, et pratiquer en plus, un amortissement sur son actif immobilier, alors que le régime des revenus fonciers ne bénéficie plus que d'un abattement forfaitaire de 14 %. Les frais de la propriété (déductibles de l'I.S) sont ceux engagés par la société. Exemple : les frais de notaire lors de l'acquisition, les honoraires et commission d'agence pour la gestion, l'assurance de l'immeuble, frais de gérance, provisions pour charge à venir, etc...
Quant à la gestion comptable, en cas d'imposition à l'I.S, la SCI doit obligatoirement tenir une comptabilité. En revanche, si l'on ne fait pas le choix de cette imposition (revenus fonciers), aucun texte ne prescrit la tenue d'une comptabilité, ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas en établir une. Mais vous n'aurez pas à en rendre compte à l'administration...

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