LES GENERALITES : Qu'est-ce qu'une SCI à capital variable - Avantages de la SCI variable - Question/Réponses (FAQ) -
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: pour monter une SCI à capital variable
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• Calcul des frais de notaire et de plus-value.
Comment puis-je calculer les frais de notaire et de plus-value pour faire une projection dans l'avenir ?

Ces calculs sont fonction de divers critères. Pour les frais de notaire de l'acheteur (en SCI ou particulier), comptez 9,80 à 12 % environ du prix de vente. nous vous invitons à visiter un site confrère très intéressant : http://www.lesiteimmobilier.com/calculs/cal_notaire.asp. La rubrique "les calculs" est particulièrement a retenir. Pour obtenir les éléments sur les SCI, revenir sur :
http://www.sci-societecivileimmobiliere.com ou selon le type de création souhaité :
http://www.sci-societecivileimmobiliere-variable.com

• Un tampon n'est pas obligatoire dans une société.
Je suis gérante d'une SCI. Ma question est simple : est-il obligatoire d'avoir un tampon (cachet) ? Si oui, que doit-il indiquer ?.

NON, il n'y a aucune obligation de disposer d'un cachet (tampon). Les mentions y figurant ne sont pas réglementées. En principe, on y indique : le nom de la société, son adresse, téléphone, fax, et numéro de RCS.

• Y a t-il un inconvénient à monter une SCI à capital variable, par rapport à la SCI classique (à capital fixe) ?
Je suis indécis et dois créer une SCI pour laquelle je vais utiliser votre dossier. Pouvez-vous me préciser s'il existe des soucis de préférer une forme variable, plutôt qu'une SCI habituellement utilisée, c'est à dire, à capital fixe ?

Il n'existe aucun inconvénient de préférer une "capital variable" plutôt qu'une SCI à capital fixe. Nous dirons même, qu'il n'existe que des avantages... et conseillons son utilisation.
La S.C.I à capital variable est plus souple qu'une S.C.I classique. Elle permet de changer d'associés, d'augmenter ou diminuer le capital sans qu'il y ait besoin de passer une nouvelle une annonce légale, ni de déposer de nouveaux statuts auprès du tribunal de commerce (entraînant par la même, une économie non négligeable de taxes) : un simple procès verbal d'assemblée suffit.

Autre point pouvant s'averrer intéressant dans certains cas : ne figurent dans les statuts, que les associés fondateurs. Les associés s'associant par la suite n'y apparaîtront pas (ils le peuvent néanmoins). Discrétion donc assurée pour les nouveaux associés.

Depuis la réforme du Code de commerce du 15 mai 2001, alors que la loi qui la régissait était plus ou moins oubliée, un chapitre est désormais consacré à la société à capital variable... et en fixe les règles (articles L.231-1 à L.231-8).
Concernant le capital, Il peut varier d'une part, entre le capital le capital minimum (qui sera celui de la société, par exemple, 1000 euros et un montant maximum plus important) sans aucun formalisme comme indiqué ci-dessus.Pratiquement et fiscalement, il est intéressant de savoir que l'on peut fixer le capital maximum à un montant un peu supérieur au prix du bien immobilier acheté pour éviter de fortes plus-values. Exemple, le bien acheté est estimé à 100.000 euros. On pourra fixer le montant du capital maximum à 150.000 euros (ou plus). Le montant de ce capital maximum n'engage à aucune obligation d'apporter cette dernière somme.

• Peut-on obliger un associé à vendre ses parts ? Limitation de l'accès au bien immobilier...
Je suis membre d'une SCI. Est-il possible de forcer la vente de la maison (5 associés sur 8 sont d'accord) et obliger un associé à revendre ses parts ? La SCI doit-elle obligatoirement revaloriser, comme je le pense, son capital ? Peut-on interdire l'accès de la maison à un associé ?

NON, il n'est pas possible de forcer un associé à vendre ses parts sociales. Tout comme il n'est pas possible pour un associé, de faire vendre les biens immobiliers appartenant à la SCI.
Cependant, il faut consulter attentivement les statuts de la société. Ils réglementent le fonctionnement de la société. C'est le total des voix qui compte et non le nombre d'associés.

Exemple : la société comprend 5 associés. Les trois premiers possèdent 2 parts chacun, et les deux autres, 5 parts chacun, soit un total de 16 parts. Si les statuts prévoient que la majorité s'établie aux 3/4, il faudra que les associés votant la décision réunissent un total de 12 voix pour que la proposition soit applicable. Si la majorité s'établie à la moitié, 8 parts seront nécessaires, ainsi de suite.
Le capital n'a pas à être revalorisé. Là aussi, il faut voir si les statuts prévoient une clause en la matière...

Enfin, l'accès au bien immobilier de la SCI est en principe, libre à tous les associés s'il n'est pas loué (bail de location obligatoire, que ce soit à un associé ou une personne non associée). Chacun, selon le bon sens, peut en disposer sauf restrictions prises en assemblée générale (obligatoire au moins une fois par an). En cas de litiges, il est possible de saisir le Président du tribunal désigné dans les statuts.


• Occupation commerciale des locaux appartenant à la SCI, à titre gratuit.
Je vais créer une SCI, et je compte utiliser les locaux achetés pourles besoins commerciaux d'une SARL à capital variable que je vais aussi créer, et exploiter un fonds de commerce. Je ne compte pas verser de loyer à la SCI, j'occuperais donc les locaux à titre gratuit. Je suppose, qu'étant associé principal, je n'aurai aucun impôt à payer dans ces conditions ?

Si les locaux de la SCI sont mis à disposition gratuitement à la disposition d'un associé pour exercer une activité commerciale, même si aucun loyer n'est versé, l'utilisateur (dans votre cas, votre SARL) sera imposé sur leur valeur locative qu'ils représentent.Autrement dit, la SARL sera imposée sur des sommes non payées (valeur du loyer qu'elle aurait du payer), ces sommes ne pourront normalement, pas être déductibles de l'activité professionnelle. En revanche, la mise à disposition gratuite n'est pas passible de la taxe d'habitation.
si les locaux sont mis à disposition gratuitement d'un associé à titre personnel (non commercial), les services fiscaux n'effectueront aucune taxation, ils pourraient être en mesure de réclamer la "contribution annuelle sur les loyers de 2,5 %" (par rapport au loyer qu'aurait du payer le locataire, prix moyen relevé dans l'environnement. Cour de Cassation du 24 avril 1990, n°88, 18-670 Lexis).

• Droits d’enregistrement pour les apports immobiliers.
Y a-t-il des droits d'enregistrement ( ou autres taxes ) à payer lorsque l'on fait un apport en bien immobilier lors de la constitution d'une SCI ?

Pour les droits d'apport concernant un bien immobilier non commercial apporté dans le capital par une personne physique, tout dépend du régime d'imposition de la SCI.

- Si elle est soumise au régime de l'imposition sur les revenus (revenus fonciers) (IR), elle n'est pas passible de taxe d'enregistrement, et l'apport se fait à titre gratuit (depuis le 1er janvier 2000). Toutefois, si le bien comporte un emprunt restant à rembourser et si celui-ci est pris ensuite en charge par la SCI, il faudra payer juste 0,10 % de l'évaluation de l'apport exprimé dans les statuts, pour le bureau de la conservation des hypothèques.

- Si la SCI est soumise à l'imposition sur les sociétés (IS), et que le bien immobilier est bâti de plus de 5 ans, elle est exonérée. En revanche, si le bien est neuf, de moins de 5 ans, et quel que soit le régime d'imposition de la société (IS ou IR), il est soumis à la TVA de 19,6 % + une taxe selon les bases suivantes :
- si l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne physique ou morale (société) assujettie à l'IR, il y aura lieu de payer une taxe de 5 % sur le montant du bien.
- si l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne morale (société) assujettie à l'IS, une taxe de 4,89 % sur le montant du bien sera également à payer.

Néanmoins, si l'apporteur s'engage à conserver pendant 3 ans, ses parts dans la SCI (reçues en échange de ce bien immobilier), il y aura exonération de l'apport (à condition aussi que l'immeuble apporté lors de la création). Ce dernier point étant susceptible de changer prochainement, on pourra consulter l'inspecteur des impôts dont dépend le siège (ou futur siège) de la société pour obtenir une confirmation éventuelle de dernière minute.

• Divorce, séparation : dans le cadre d'une SCI, comment ça se passe schématiquement ?
Si je crée une sci pour l'achat d'une maison avec mon beau frère, si je divorce comment je peux recuperer mes parts; et si je décide de vendre et que lui ne veut pas comment doisje faire. Peut-on créer une sci en faisant apparaître 4 noms d'enfants pour éviter les droit de succession ? (question d'une intermaute).

Lorsque vous créez une SCI, vous créez une personne morale. Vous, vous êtes aussi une personne, mais indépendante, et physique.
Tentons une explication très simple et imagée...
Si demain vous achetez un bien immobilier, votre voisin n'aura rien à voir avec vous, et pourrez à loisir, vendre ou louer votre appartement ou votre maison sans que vous n'ayez de comptes à rendre à celui-ci.
Avec une SCI, c'est un peu la même chose. Les biens qui sont achetés dans le cadre d'une SCI, lui appartiennent. Elles appartiennent aussi aux membres qui la composent, mais si l'un deux décide de partir ou malheureusement décède, la SCI continue d'exister. Les parts sont soit dans le premier cas, cédée à un autre associé ou a une autre personne non associée (qui le devient en rachetant les parts, mais avec l'accord des associés restant dans la société) ou dans le deuxième cas, ce sont les héritiers qui deviennent associés en prenant les parts du défunt.
En cas de divorce, vous "récupérez" vos parts sociales, mais le bien reste la propriété de la société. Pour vendre le biens immobilier, il faut que tous les associés soient d'accord. Une seule personne (selon les statuts) ne peut décider de vendre. Et quoi qu'il en soit, le produit de la vente (moins les frais, impôts et dettes en cours éventuellement, c'est à dire, les bénéfices nets) sera partagé en fin d'exercice social entre tous les associés...
Vous pouvez parfaitement intégrer vos enfants dans la SCI pour éviter effectivement, les droits de succession.

La première piste efficace et gratuite lorsqu’il s’agit d’un problème fiscal, ou lié à la fiscalité, est d’interroger le service des impôts dont dépend l’entreprise (ou future entreprise). Les agents sont ouverts et efficaces, sans compter que les renseignements sont anonymes : votre identité ne vous sera jamais demandée pour vous répondre. Ne craignez donc pas de les interroger en cas de besoin. Consultez aussi les sites du ministère des finances et ceux spécialisés en la matière.
Ensuite, pour les questions sociales particulières (charges, exonérations, etc…), les sites des organismes officiels vous offrent souvent la possibilité de poser des questions personnelles si celles-ci ne figurent pas dans le site…
Enfin, la consultation (payante) d’un notaire (pas seulement pour les questions liées à l’immobilier ou aux successions), d’un avocat ou d’un conseil juridique vous apportera les réponses souhaitées. Sur le net, vous trouverez de nombreux sites de notaires très bien faits, avec des renseignements fiables (gratuits) et assez complets (recherche par le biais des moteurs de recherche).

• Un parent et enfants mineurs associés.
Je suis divorcé et j'ai deux enfants : 11 et 17 ans. Puis-je monter une SCI avec eux ?

Vous pouvez monter une SCI avec vos deux enfants mineurs. Toutefois, ils seront représentés par l'autre parent (leur mère dans votre cas), représentant légal... Vous auriez pu les représentés, mais comme vous disposez déjà de parts sociales, vous obtiendriez le contrôle absolu à 100 %, ce qui est interdit (cette mesure est valable dans la plupart des pays du monde entier d'ailleurs). En cas d'impossibilité, de non accord avec votre ex-épouse, ou dans le cas où elle aurait disparu, il vous faut faire appel au juge des enfants aux fins de nommer un autre représentant légal.

• Que sont : l’usufruit et la nue-propriété.
De nombreux termes un peu barbares sont employés dans le jargon immobilier. Pouvez-vous préciser ce que sont l’usufruit, la nue propriété, et le droit de propriété ?


L’usufruit est un droit d’usage et de jouissance d’un bien démembré dont on peut aussi toucher les revenus sans en être le propriétaire.
La nue propriété est un droit de propriété d’un bien démembré dont on n’a pas l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut donc ni utiliser le bien, ni en toucher les revenus. La pleine propriété du bien ne lui revient qu’au décès de l’usufruitier.
Le droit de propriété. Pour illustrer l’explication, prenons l'exemple d'un logement. Le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d'utiliser le logement (l'habiter), le droit de percevoir les revenus du logement (le louer), le droit de disposer du logement (le vendre). Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d'une part l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus, et d'autre part, la nue-propriété qui comprend le droit de disposer du ou des biens immobiliers. Le droit de propriété est donc l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété.

• Barème fiscal de l'IFA.
Les SCI réalisant moins de 76.000 euros de chiffre d'affaires TTC ne sont pas imposées à l'Impôt Forfaitaire Annuel (IFA).

Le barême est le suivant :

• Barème fiscal de l'IFA.
Les SCI réalisant moins de 400.000 euros de chiffre d'affaires TTC ne sont pas imposées à l'Impôt Forfaitaire Annuel (IFA). Cet impôt devrait être supprimé. Le barème est le suivant pour le CA supérieur :

Chiffre d'affaires TTC réalisé/ Montant de l'IFA à payer:
- CA compris entre 400.000 euros et 750.000 euros :
1.300 euros
- compris entre 750.000 euros et 1.500.000 euros :
2.000 euros
- compris entre 1.500.000 euros et 7.500.000 euros :
3.750 euros
- compris entre 7.500.000 euros et 15.000.000 euros :
16.250 euros
- compris entre 15.000.000 euros et 75.000.000 euros :
20.500 euros
- compris entre 75.000.000 euros et 500.000.000 euros : 32.750 euros
- égal ou supérieur à 500.000.000 euros :
110.000 euros

• Partage des bénéfices.
Si les comptes sont positifs en fin d’exercice, peut-on disposer librement des bénéfices ou doit-on les conserver pour d’éventuels travaux d’amélioration ou autres investissements ?

Si à la fin de l'année, à la clôture du bilan il existe des bénéfices, les associés les reçoivent en proportion du nombre de parts qu'ils possèdent dans la SCI. Ils peuvent en disposer librement. Mais si des travaux sont prévus au cours de l'année, il est préférable et surtout prudent, laisser une côte part dans la SCI.

• Liste de banques accordant des prêts…
Pourriez-vous me donner une liste de banques qui accordent des prêts pour l’achat de biens immobiliers dans le cadre d’une SCI ?

Nous sommes certes, un organisme d’information, mais ne disposons pas de listes d’établissements bancaires accordant des financements. Et si c’était le cas, nous n’en fournirions pas, ceci ne serait pas sérieux. Il faut rappeler que chaque banque a des critères qui lui sont particuliers. Il est donc indispensable de rencontrer chaque responsable d’établissement pour présenter le projet d’achat.

• Transfert de siège à l’étranger.

Peut-on transférer le siège social d’une SCI française en Angleterre ou ailleurs en Europe ou à l’étranger ?

Non, cette opération n’est pas possible. De toutes les manières, il n’y a aucun intérêt fiscal à la faire.

• Modification du siège social.
Quelles sont les formalités de base pour la modification du siège social d’une SCI. Quels sont vos conseils ?

Le meilleur conseil que nous puissions est de vous donner est d'aller au greffe du tribunal de commerce du lieu du nouveau siège de votre SCI, et de demander l'imprimé qui vous permettra de faire ce changement, avec la liste des formalités à accomplir.
En principe vous devrez :
- établir un procès verbal d'assemblée comportant la décision du changement de siège social ;
- passer une annonce légale dans la même circonscription du nouveau siège social de votre société. Les adresses de journaux agréés pourront vous être remis au même endroit...
- déposer deux exemplaires des statuts rectifiés, avec l’adresse du nouveau siège social.

• Domiciliation d’une SCI dans une société…

Pouvez-vous me dire si une SCI de famille peut être domiciliée dans des bureaux dont elle serait locataire ? et quel sorte de bail elle peut signer ? (bail commercial éventuellement ?).


Oui, bien sur, une SCI peut être domiciliée dans une autre société, mais étant donné que la barrière des 5 ans maximum ne s'appliquent pas comme pour une autre forme de société pour ce qui concerne la domiciliation, vous avez intérêt a domicilier le siège de la SCI au domicile du gérant ou de l'un des associés...
Quoi qu'il en soit, dans notre "Dossier Juridique de Création", vous trouverez des modèles de baux que vous pourrez utiliser...

• Dissolution d’une SCI.

Je dois arrêter ma société civile immobilière. Quelles sont les formalités et où dois-je m’adresser pour les accomplir ?


Vous devez vous adresser au greffe du tribunal de commerce qui vous remettra la liste des formalités à accomplir, mais aussi, l’imprimé pour cette radiation au R.C.S (registre du commerce et des sociétés).
Principales démarches (résumé) :
- établir un procès verbal d'assemblée comportant la décision de la radiation ;
- passer une annonce légale dans la même circonscription du nouveau siège social de votre société. Les adresses de journaux agréés pourront vous être remis au même endroit...
- présenter une clôture des comptes (bilan).

• Apport d’un bien ou terrain avant la création de la société. Financement.
J'ai fait l'acquisition voici moins de 2 ans, d'un terrain en indivision avec un ami ; nous avons commencé des travaux afin de construire un pavillon et de le louer ; nous avons besoin aujourd'hui d'un financement pour finir ces travaux ; nous avons pensé nous constituer en SCI afin d'obtenir un prêt de la banque ; doit-on payer une taxe sur ce terrain dans le cas d'une SCI ?

Il convient d'abord d’avoir l’avis de votre organisme financier pour juger de l’opportunité du montage d'une SCI. En règle générale, une banque préfère prêter à une SCI, plutôt qu’à un particulier.
Il vous faudra apporter ce bien immobilier dans le capital de la SCI pour que le financement de travaux soit pris en compte...
Toute la validité de l’opération réside dans votre négociation, auprès de votre banquier. S'il est favorable, vous prendrez seulement ensuite la décision de créer une SCI. Des frais de notaire sont à envisager. Contactez une étude pour vous faire préciser le montant de ces honoraires et taxes.

• Assujettissement à la TVA pour terres agricoles et autres divers…
Pourriez-vous me préciser si les terres et bâtiments à usage agricole sont assujettis à la TVA.


Non. Les bâtiments et terrains agricoles ne sont pas soumis à la TVA, pas plus que les locations nues d’immeubles à usage d’habitation, la location de terrains nus non aménagés, ni les locations de locaux d’habitation meublés ou aménagés (sauf exception lorsque le bailleur offre des prestations hôtelières ou assimilées comme tel).

• Fixation du prix du loyer.
Je viens de monter une SCI grâce à votre dossier pour lequel nous vous félicitons pour la qualité. Nous avons fait l’apport d’un bien immobilier dans le capital. Celui-ci étant totalement payé auparavant, et pour éviter des impositions en fin d’année, nous envisageons le louer ces locaux a un très faible loyer mensuel. Y a t-il une réglementation pour sa fixation ?

En principe, la fixation du montant du loyer est libre, mais depuis la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, il convient d’être très prudent. Ce dernier ne doit être ni trop important, ni trop faible. Il doit être fixé selon la moyenne des loyers constatés dans un périmètre raisonnable autour du bien immobilier concerné. Les services fiscaux sont susceptibles en cas de constatation, d’opérer un redressement.

• Une personne morale gérante d’une SCI ?
Une personne morale (SARL) peut-elle être gérante d’une SCI. Celle-ci doit-elle être associée ?


Une personne morale peut bien entendu, être gérante d’une SCI. Les dirigeants de cette personne morale seront responsables comme s’il s’agissait de personnes physiques, mais la personne morale sera aussi engagée dans cette responsabilité. Votre SARL pourra être ou pas, associée.

• Une association peut-elle être gérante d'une SCI ?

Je vais créer une SCI. J'ai déjà par ailleurs une association de loisirs. celle-ci peut-elle être gérante d'une société civile immobilière (SCI) ?

OUI, il est possible qu'une association (déclarée en Préfecture) soit gérante d'une SCI. Elle sera représentée par une personne physique dirigeante, comme le Président par exemple. On entend par "dirigeante", toutes les personnes qui, statutairement, ont pouvoir de représenter la personne morale dans les actes de la vie civile.
Cependant, la personne morale (association) peut désigner par la représenter et assurer les fonctions de gérant, une personne faisant simplement partie de ses membres, mais qui n'exerce aucune fonction dirigeante. Néanmoins dans ce cas, les personnes dirigeantes continueront à assumer la responsabilité personnelle des décisions qui seront prises par ce représentant.

• Responsabilité d’un associé dans une Société civile Immobilière.
Quelle est la responsabilité d’un associé dans une SCI et quelles sont les références sur lesquelles nous pouvons nous appuyer ?

Il s’agit de l’article 1857 du Code civil qui dispose : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

• Gérance : un étranger peut-il l'être ?
Une personne étrangère peut-elle être gérante d'une SCI ? Oui absolument. Une personne étrangère habitant sur le territoire français, possédant un titre de séjour en règle peut être gérante d'une SCI. Elle peut aussi être simple associée.

• Responsabilité d’un associé dans une Société civile Immobilière.
Quelle est la responsabilité d’un associé dans une SCI et quelles sont les références sur lesquelles nous pouvons nous appuyer ?

Il s’agit de l’article 1857 du Code civil qui dispose : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

• Actes de commerce interdits avec une SCI
Une SCI classique (dont les statuts mentionnent gestion, exploitation par bail et toutes opérations financières mobilières ou immobilières) peut-elle facturer des honoraires et prestations de services à une autre société (SARL) ?NON, elle ne le peut pas : une SCI a un but civil, et ne peut en aucun cas, faire un acte de commerce, ni surtout pas, facturer des honoraires et prestations de services....

• Un fonctionnaire peut-il créer une SCI

Je suis fonctionnaire et je souhaite monter une SCI avec ma femme qui elle aussi, est fonctionnaire. En ai-je le droit ?

Une SCI est une société cvile et non commerciale. De ce fait, il n'y a pas de restriction pour ce qui vous concerne, et pouvez monter une SCI avec votre épouse.

• Domiciliation d'une entreprise au domicile :
Les SCI échappent au délai de 5 ans. La durée est illimitée.

Grâce à votre "Dossier Juridique de Création", nous sommes en cours de création de notre société en S.C.I. Celle-ci n'ayant pas de biens propres à la création, nous avons décidé de domicilier le siège social au domicile du gérant. Le délai est-il aussi de 5 ans maximum comme pour les autres formes de société (SARL, EURL, SAS, etc...) ?

NON, la durée de la domiciliation d'une SCI au domicile du gérant (ou éventuellement, à titre exceptionnel celui d'un associé) est illimitée.

Si l'on s'en tient à l'article 123-11 du Code de commerce, une société ou une entreprise dividuelle peut installer son siège social pendant une durée de cinq ans. Les termes exacts de cet article sont les suivants :

"La personne qui demande son immatriculation lors de la création d'une entreprise ou société est autorisée, nonobstant toute disposition légale ou toute stipulation contraire, à en installer le siège dans son local d'habitation ou dans celui de son représentant légal pour une durée qui ne peut excéder deux ans ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.
Elle doit, préalablement au dépôt de sa demande, notifier par écrit au bailleur ou au syndicat de la copropriété son intention d'user de la faculté prévue au présent alinéa.

Avant l'expiration de cette période, la personne doit, sous peine de radiation d'office, communiquer au greffe du tribunal le titre justifiant de la jouissance des locaux affectés au siège de son entreprise conformément à l'article L. 123-10. Si le bailleur ou le syndic le demande par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard deux mois avant l'expiration de cette période, le copropriétaire ou le locataire doit justifier du transfert du siège de son entreprise.

A défaut de justification du transfert au jour de l'expiration de ladite période, le tribunal constate la résiliation de plein droit du bail ou condamne le copropriétaire, le cas échéant, sous astreinte, à se conformer aux clauses du règlement de copropriété, et fixe, s'il y a lieu, des dommages et intérêts. Il ne peut toutefois résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux".

En résumé, la domiciliation dans une autre entreprise, ou a son domicile ne peut excéder deux années, sous peine de radiation de l'entreprise, sauf pour les sociétés civiles immobilières (S.C.I). C'est ce qu'à confirmé quoi qu'il en soit la Cour d'Appel de Paris (3ème chambre C., le 12 janvier 2001) qui précise :
"la société civile qui a pour objet social la constitution, au moyen de fonds propres ou de fonds empruntés, et l'administration d'un patrimoine immobilier, n'est pas une entreprise au sens des dispositions restrictives (NDLR : par rapport à l'article 123-11 reproduit ci-dessus)".
Le gérant peut donc en obtenir l'immatriculation pour un siège situé au lieu de son domicile personnel et ceci, pour une durée dépassant le délai de 5 ans (NDLR : donc, illimité).

• Imposition d'une SCI : régime ?
J'aimerai savoir si une SCI est imposée et succinctement, les régimes qui existent en France. Sur certains sites, on entend parler de SCI "transparentes". De quoi s'agit-il ?

Les SCI sont soumises à l'impôt sur les bénéfices...Le terme de SCI transparente n'existe pas au sens réglementaire, ni juridique. Il faut retenir légalement qu'il existe deux régimes possibles :

- L'imposition sur les revenus (IR).

Les bénéfices sont partagés proportionnellement au nombre de parts de chaque associé, et sont imposé pour chacun d'eux, avec leurs revenus. Le fonctionnement est simple, pas besoin de tenir une comptabilité rigoureuse, pas de comptes à présenter en fin d'année (comme le régime IS), mais on ne peut pas tout passer en frais généraux, ni récupérer la TVA par exemple. Juste un forfait de 14 % est applicable en déduction... (voir plus de précisions sur notre site).

- L'imposition sur les sociétés (IS).

Idem, mais les bénéfices subissent d'abord une imposition (15 % sur les bénéfices s'ils sont laissés dans l'entreprise, ou 33,33 % si ils sont distribués aux associés).

Dans ce dernier cas, les associés bénéficient d'un avoir fiscal de l'ordre de 50 %.
Exemple : si un associé, après décompte de l'IS, perçoit 1000 euros de bénéfices, il ne sera imposé que sur 50 % c'est à dire, sur 500 euros.
L'avantage du régime de l'IS est de pouvoir déduire tous les intérêts d'emprunt, le matériel d'aménagement des locaux, rénovation, récupération de la TVA (alors que ceci n'est pas possible avec le régime de l'IR), etc...

Le régime de l'IS nécessite de tenir une comptabilité rigoureuse (comme c'est le cas pour une SARL ou une EURL par exemple), et de déposer les compte annuellement au tribunal de commerce.
Voilà les grandes lignes....

• S'associer avec une EURL dont on détient 100 % des parts.
J'ai l'intention de monter une SCI à capital variable pour acheter un bien immobilier. J'ai par ailleurs une EURL dont je détiens bien entendu, 100 % des parts. La EURL pourrait être mon associé. Est-ce possible ?

En théorie, vous le pouvez puisqu'il s'agit d'une autre structure juridique. Néanmoins, les services fiscaux pourraient bien considérer que vous avez créé une SCI pour uniquement pour détenir 100 % parts, ce qui est interdit, et remettre en cause votre statut. Nous vous déconseillons très fortement ce montage.

• Que me conseillez-vous : acheter une SCI ou le bien immobilier hors SCI ?
Je dois acheter un bien immobilier appartenant à une SCI. Vaut-il mieux acheter les parts de la SCI, ou bien, le bien immobilier que me vendrait la SCI et non les parts sociales ?


Il est préférable à beaucoup de points de vue, de racheter la SCI, c’est-à-dire, les parts de celle-ci. Vous ne serez taxé qu’à 5 % du montant de la totalité des parts (équivalent au prix du bien). Les emprunts restant à rembourser, intérêts compris, viennent en principe, en déduction du montant à payer (la SCI continuera à payer le crédit dans ce cas). Mais il peut être décidé que les vendeurs soldent le crédit. Dans ce cas, le montant à payer sera celui fixé.

Dans cette configuration, il n’y a pas non plus obligation de faire appel au notaire, puisque ce n’est pas un bien immobilier qui est vendu, mais ce sont les parts sociales (qui englobent bien entendu, le bien immobilier). Vous établirez entre vous un acte de cession (sous seing privé). Vous ferez l'économie des frais de notaire également (6 à 8 % du prix du bien immobilier) .

Nous vous encourageons vivement, au moment du rachat de la SCI, qui nous supposons, est à capital fixe, de passer à la transformer en société à capital variable (vous ne paierez pas plus cher si vous faites tout en même temps). Voyez notre article sur un autre site :
statutsdesci.com.
Nous avons préparé un dossier pour vous permettre de faire cette transformation vous même. Disponible sur notre boutique à l’adresse suivante :
http://www.documentationjuridique.com.

• Changement de siège social .
Puis je changer l'adresse du siège social en SCI -variable sans avoir besoin de faire une nouvelle publication dans un journal ??? Suffit-il de l'accord des actionnaires ??


Le changement de siège social et de gérant sont soumis aux mêmes obligations que autres sociétés (annonce légale). Mais les changements d’associés, l’augmentation ou réduction du capital n’ont pas à faire l’objet d’une déclaration ou annonce légale.
 
• Domiciliation
Je souhaite acheter un bien immobilier en sci, je ne suis pas encore propriétaire, ( le dossier est chez le notaire). Aussi comment je dois faire si je veux domicilier le siège social sur ce bien ???? quel papier me faut-il, les propriétaires à qui j'achète le bien doivent me faire un papier  ? Dois je leurs faire la demande en Accusé réception ??


En principe, vous n’êtes pas encore propriétaire, donc, vous ne pouvez domicilier votre société à l'adresse du futur bien immombilier. Pour le moment, indiquez votre adresse actuelle. Il vous faudra la modifier par la suite. Eventuellement, vous pouvez toujours demander à votre notaire : selon l'avancement de votre dossier, il pourrait peut-être vous délivrer une attestation. Toutefois, n'y comptez pas trop.

• Apport dans le capital, avec des espèces ou bien acquis avant le mariage.
Je suis marié, sous le régime de la communauté sans contrat. Le bien que je souhaite acheter sera à 95 %, financé par sur mes propres deniers, datant d'avant mon mariage (mon mari ne possédera que 5 % dans le capital de la SCI). Dois-je faire ? Dois-je au vu de ma situation maritale, faire établir un papier chez le notaire ? Acte authentique ??


Si vous créez votre SCI maintenant, avant le mariage, il n’y a pas de formalités particulières à faire. Si vous êtes marié, vous devez faire une lettre recommandée avec accusé de réception à votre conjoint l’informant que la somme utilisée pour la SCI ne provient pas de la communauté. A son tour, il vous confirmera par retour de courrier recommandé avec AR, son accord et le reconnaissance que cet argent n’appartient pas à votre couple, ni à lui même !
Cette formalité peut être faite sous seing privé (acte établi entre vous) , mais l’établissement de l’acte par un notaire (dit authentique") est incontestable par la suite… ce qui est conseillé (mais pas obligatoire)

• Libération du capital.
Doit-on libérer le capital maximum ??? J’achète une maison en ruine au prix de 8.000 €, je monte une SCI à capital variable avec un capital mini 1€,  et maxi de 100.000 euros, prix que je compte revendre.


NON, pas d’obligation de libérer le capital maximum. Vous pourriez avoir 1 euro (un peu plus ferait mieux “dans le décor”) de capital minimum, et 150.000 euros de capital maximum (Vous pouvez indiquer un capital maxi plus élevé. Il ne vous engage pas financièrement, pour éviter toutes les formalités par la suite).
 
• Pas d'obligation d'amener le capital au montant du capital maximum fixé.
Puis je changer dans le temps le capital maxi sans refaire de publication ?  Suis-je dans l'obligation de libérer le capital maximum ?


Vous fixez à la création, le capital minimum et maximum. Prévoyez assez large. Le changement du capital maximum implique une assemblée générale, la publication d’une annonce légale, et un nouveau dépôt des statuts modifiés auprès du tribunal du commerce.

• Obligations en cas d'augmentation du capital.
En cas d’augmentation du capital, faut-il publier une annonce légale. Une Assemblée Générale suffit-elle ? Même chose dans le cas où l’on fait varier le capital dans le cours de la vie de la société.


Si la variation de l’augmentation ou de la diminution du capital reste dans les limites fixées par les statuts, il n’y a pas de publication d’annonce légale, ni aucune formalités à faire. Un simple procès-verbal d’assemblée générale suffit, lequel sera établi par le gérant, et conservé au siège social de la société, sans autre dépôt à un quelconque organisme.

• Puis-je être seul associé dans une SCI ?

NON,  vous ne pouvez directement ou indirectement détenir 100 % des parts d'une société. Il faut être au minimum 2 personnes (physiques et/ou morales).

• Si és ?
Nous allons monter une Société Civile Immobilière et comptons utiliser votre dossier. Pourriez-vous nous préciser quels sont les impôts à payer si nous n'avons aucune recette commerciale ?

Une S.C.I qui ne réalise pas de bénéfices et dont le chiffre d'affaires TTC est inférieur à 76.000 euros, n'a aucun impôt à payer. Si son chiffre d'affaires est supérieur à ce chiffre, elle devra payer un impôt forfaitaire annuel (IFA) lequel peut varier de 750 à 30.000 euros (ce dernier point ne semble pas être votre cas, puisque vous n'aurez aucune recette.
Depuis une instruction du 27 janvier 1976 (complétée par l'instruction du 9 octobre 1978), ne sont plus taxables, les locaux d'habitation ne faisant pas l'objet d'un bail.

• J'achète un hôtel. Puis-je monter une S.C.I pour l'achat des murs et l'exploitation commerciale ?
Je désire acquérir un hôtel particulier comprenant 15 chambres pour reprendre et continuer l'affaire. J'aimerais savoir si je peux avec mes parents créer une SCI afin d'acquérir les murs de cet hôtel ? Sachant que le fond de commerce et la maison individuelle qui se situe à coté de cet hôtel seront acquis seulement par moi-même et mon ami. Donc seuls les murs seraient compris dans la SCI, est-ce possible ? Et si non existe-t'il un autre moyen d'acquérir ces murs en impliquant mes parents dans l'achat ? La partie "exploitation commerciale" peut-elle se gréer avec cette même S.C.I ?

Nous vous conseillons de monter deux structures :
- une SCI pour acheter les murs et tout ce qui est immobilier (que vous pouvez monter avec vos parents ou avec toutes autres personnes de votre choix);
- une SARL (si possible, à capital variable) pour l'exploitation de la partie commerciale. Nous vous rappelons qu'une S.C.I n'a pas de vocation commerciale.
Ceci permettrait aussi à la SARL de verser un loyer à la SCI, ce qui permettrait de payer un éventuel crédit. Nous vous conseillons de visiter notre autre site : montermonentreprise.com.
Pour chacune de ces sociétés, nous avons des dossiers qui vous permettront de monter vous même, vos structures avec des frais minimum. Voir notre page explicative :
societecivileimmobiliere.com

• Comment est imposée une société civile immobilière qui met en location des logements meublés ?

Les sociétés civiles immobilières de location, dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier qui louent des logements meublés, relèvent de l'impôt sur les sociétés pour l'ensemble de leurs résultats, dès lors que les profits retirés d'une telle location présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux.

Sachez que, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.
Pour mémoire : les SCI qui louent des logements nus sont taxées, en règle générale, suivant les règles prévues pour les revenus fonciers et imposées entre les mains des associés dans cette catégorie de revenus (sauf option pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés).

• La SCI et le divorce...

Je possède 50% des parts d'une S.C.I. que j'ai constitué avec mon époux( qui possède donc les autres 50%). Nous occupons ces locaux dans le cadre de nos activités professionnelles libérales. Pour ma part, j'occupe 1/3 de la superficie des locaux. Actuellement dans une procèdure de divorce conflictuel, mon époux exige que je règle 50% des crédits et charges à la S.C.I.. Dois-je régler 50% ou 1/3 au prorata de ma surface d'occupation? Merci infiniment de votre réponse, en indiquant si possible les textes juridiques appropriés.

Lorsque vous avez créé une SCI, vous ainsi une personne morale (par rapport à vous qui êtes une personne physique).
Que vous divorciez ou pas, cela ne change rien pour ce qui concerne la propriété des biens ou des frais engagés par la société. Si le prêt a été fait au nom de la SCI, c'est donc elle qui est propriétaire des biens immobiliers. Ces derniers ne sont ni à vous, ni à votre épouse de laquelle vous êtes entrain de divorcer.
Elle peut sans doute exiger une partie de vos parts sociales dans le cadre de la procédure civile de la séparation de biens entre époux (au prix de la valeur faciale des parts. Exemple : 10 euros, et non par rapport à la valeur du ou des biens immobiliers que possède la SCI).Il serait bon d'obtenir la confirmation de votre notaire à ce propos.

Mais elle ne peut en aucun cas, exiger que vous remboursiez 50 % des crédits et charges puisque ce n'est pas vous qui les avez contractés, mais la société.
Autrement dit, vous pouvez rester membre de la SCI sans qu'elle ait son avis à donner, en espérant que vos statuts aient bien été établis...

Lors de la création de la SCI, il est important de ne pas "récupérer" des statuts n'importe où, de recopier ceux proposer dans certains bouquins ou sur le net sans qu'il y ait eu préalablement un contrôle ou une mise à jour récente sous prétexte d'économies. En cas de conflis comme le votre, la note risque d'être salée. C'est la raison pour laquelle nous éditons un "Dossier juridique de Création" fiable, mis à jour régulièrement (voir ICI)

• Dans quelles conditions une société civile immobilière (SCI) de gestion peut-elle opter à la TVA pour l'assujettissement de ses loyers ?
Rappelons tout d'abord qu'un assujetti à la TVA est une personne qui exerce une activité entrant dans le champ d'application de la TVA même s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la TVA même s'il en est exonéré par le code général des impôts.

1- Toutes les SCI ne peuvent opter à la TVA.
En effet, si votre SCI donne en location des locaux meublés à usage professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même, si votre SCI participe aux résultats de son locataire.
En revanche, votre SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne en location des locaux d'habitation, même meublés. Cependant, les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières, effectuées par votre SCI inscrite au registre du commerce sont aussi assujetties à la TVA.

2- Les conditions de l'option
Votre SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :
- de locations de biens nus,
- à usage professionnel,
- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.
C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à l'assujettissement à la TVA , option qui se manifeste par une lettre adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement des loyers à la TVA figurant dans le bail ne vaut pas option.
En revanche, l'Etat ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur mais également une mention spécifique dans le bail. Ce qui aboutit en fait à rechercher l'accord du locataire.

3- Les modalités d'exercice de l'option
L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.
Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.
L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

4- Les avantages de l'option
Traditionnellement, l'option pour l'assujettissement à la TVA est préconisée afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux s'il s'agit d'immeubles anciens ou sur le prix d'acquisition s'il s'agit d'immeubles neufs.
Cette récupération se traduit dans les faits par un remboursement de la TVA qui constitue un avantage de trésorerie.
Mais attention au fait que cette option accompagnée d'un remboursement de TVA vous oblige à assujettir les loyers à la TVA pendant pratiquement 20 ans (option reconduite obligatoirement de 10 ans du fait du remboursement). Il vous sera difficile par la suite de louer à un membre d'une profession libérale qui ne récupère pas la TVA, un médecin par exemple.

• S.C.I : Les dispositions applicables à la gérance...
Lorsqu’une personne morale est nommée gérant d’une société civile, l’acte de nomination indique le nom de ses représentants légaux. Leur changement emporte rectification de l’acte de nomination et doit être publié chaque fois, comme l’acte lui-même.
Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une ddélibération des associés, sur une question déterminée. Si le gérant fait droit à la demande, il procède, conformément aux statuts, à la convocation de l’assemblée des associés, ou à leur consultation par écrit. Sauf si la question posée porte sur le retard du gérant à remplir l’une de ses obligations, la demande est considérée comme satisfaite lorsque le gérant accepte que la question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ou consultation par écrit.
Si le gérant s’oppose à la demande ou garde le silence, l’associé demandeur peut, à l’expiration du délai d’un mois à dater de sa demande, solliciter du président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, la désignation d’un mandataire chargé de provoquer la délibération des associés.

• Dépassement de l'objet social dans une société civile.
Le gérant d’une société civile peut valablement engager la société par une convention étrangère à l’objet social, dès lors qu’il a obtenu l’accord unanime des associés, que cette convention ne réalise pas un détournement de biens sociaux, et que la bonne foi des cocontractants ne saurait être mise en doute.
(C. Civile 3°, 4 février 1971).

• SCI et biens à l'étranger
Une SCI peut-elle avoir des biens immobiliers à l'étranger ? OUI, une société civile immobilière peut avoir des biens à l'étranger. Rien ne l'interdit, ni dans diverses jurisprudences, ni dans les lois.

• Revenus boursiers avec une SCI, salariat.
Voici peu de temps j'ai commande le de creation sci , Je me pose une question concernant mon statut.: j'aimerais créer une sci de construction, encore que le choix importe peu parce-que je n'apporte aucun immeuble ou terrain, du moins, pour l'instant. J'ai deux associes et moi, je serais gerant. La societe possedera un compte en banque sur lequel je prélèverais des revenus boursiers. Puis-je être salarie en tant que gérant non actionnaire ?

Attention : la SCI ne peut en aucun cas avoir des revenus boursiers. Ceci lui est interdit puisqu'elle ne doit pas avoir de revenus commerciaux (un seuil de tolérance de 10 % de recettes commerciales est accordé par rapport au chiffre d'affaires total annuel. C'est tout. Mais à prendre avec beaucoup de prudence !).
Par ailleurs, une SCI n'est pas là pour avoir des salariés, mais pour gérer des biens immobiliers. Il faut donc éviter... Il n'est pas interdit d'avoir un gardien par exemple, d'employer des personnes (salariées) pour effectuer des travaux pour une période déterminée, mais il faut éviter.
Il faut aussi savoir que si un associé venait à être salarié, son salaire ne serait pas déductible des bénéfices, par conséquent, alourdirait la fiscalité de la SCI et tout le monde y perdrait. Nous ne vous conseillons donc pas cette opération.

• Quel est l'intérêt de créer une S.C.I. ?
La S.C.I. permet tout d'abord d'éviter les risques d'une indivision. En outre, elle peut constituer un outil de gestion du patrimoine (familial ou professionnel) très utile et permettre par exemple, d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire ou une maison de famille, etc...). Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement (par petites fractions) et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps, beaucoup moins élevé, en évitant surtout les droits de succession (voir nos "infos fiscales" et les "Qu'est-ce qu'une SCI"

• Comment sont imposés les revenus fonciers de parts de SCI ?

La SCI de gestion (location) n'ayant pas la transparence fiscale, c'est-à-dire ne relevant pas de l'article 1655 ter du code général des impôts, la SCI étant simplement "translucide" n'est pas imposable en tant qu'entité juridique.

Les revenus des locations sont imposables entre les mains des associés de la SCI en fonction de leur tranche d'imposition à l'impôt sur le revenu.
La SCI constituée exclusivement d'associés personnes physiques sert une déclaration 2072 qui lui permet de sortir le revenu foncier net. Cette déclaration est le reflet exact d'une déclaration de revenus fonciers pour les particuliers (déclaration 2044).
Dans le cadre de la déclaration 2072, la SCI répartit au prorata des parts respectives de chacun la quote part du revenu locatif sur la tête des associés. Ceux-ci, pour l'imposition à l'impôt sur les revenus, serviront une déclaration de revenus fonciers 2044 personnelle. La taxation, ou éventuellement l'imputation des déficits fonciers, est régie par les règles de droit commun, foyer fiscal par foyer fiscal : imposition en fonction des tranches d'imposition respectives ou imputations de déficits fonciers jusqu'à hauteur de 10 700 EUR ou 15 300 EUR.
Toutefois, si l'associé ne dispose pas d'autres revenus fonciers, il peut directement porter ces revenus de parts de SCI sur la déclaration d'ensemble des revenus (2042) en indiquant en annexe les coordonnées de la société, le montant des revenus par société et éventuellement le montant des intérêts d'emprunt contracté pour acquérir les parts de la SCI.

• Bail amphithéotique
J'ai entendu parlé d'un bail amphithéotique. De quoi s'agit-il ?

Ce type de bail est peu connu. Il est utilisé dans le cas d'un terrain donné en location sur lequel le locataire peut faire ce qu'il veut. Par exemple, construire un immeuble. A la fin de ce bail (souvent d'une durée de 99 ans, toutefois, elle peut-être différente), la personne ou la société qui a donné en location le terrain en reprend la propriété avec l'immeuble dont elle hérite (gratuitement) et dont elle peut disposer comme elle le souhaite.
Il est à noter que des problèmes peuvent apparaître au moment de la reprise du terrain. Imaginons que des locaux commerciaux aient été construits par le bailleur du terrain, et loué pour une durée supérieure à la durée du bail amphithéotique.
Lors de la restitution du terrain (et des locaux qui y ont été construits) la propriété change de main, et les locataires des locaux se retrouvent avec un bail caduque qui risquent l'expulsion.Il convient donc lors de la location de locaux, de s'assurer que le loueur est bien propriétaire à par entière, et pas dans le cas d'un bail amphithéotique. On peut vérifier cette information en demandant une copie du titre de propriété, ainsi qu'un état auprès du bureau des hypothèques.

• Une SCI fait t-elle perdre le droit à certains avantages (PEL, Prêt à 1%, etc...)

Je vais monter une SCI et m'interroge sur le fait de savoir si j'aurais droit aux avantages de la loi Scrivener, prêt à 1 %, etc...

Le SCI que vous allez créer est une personne morale. Or, les CEL-Prêt Epargne logement (qu'il provienne de plan ou compte épargne), prêt PAS (prêt d'accession sociale), prêt conventionné, ou prêt à 0 % etc...sont réservés uniquement aux personnes physiques, autrement dit, aux particuliers.Ne s'appliquent pas non plus à la SCI :
- Loi Scrivener (protection des acquéreurs de bien immobiliers, donc, pas de délai de 10 jours de réféxion à la réception de l'offre de prêt).
- Loi Méhaignerie.
- Loi Périssol. Le dispositif de cette loi ne s'applique qu'aux associés d'une SCI n'ayant pas opté pour l'imposition sur les sociétés (IS). Quoi qu'il en soit, il n'est plus possible d'opter pour le dispositif Périssol depuis le 1er Janvier 2003 puisque cette possibilité d'amortissement s'applique aux immeubles acquis et construits entre le 1er janvier et 31 décembre 1998. La loi du 12 juillet 1998 a étendu l'application de la loi Périssol aux immeubles acquis entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 1999, sous réserve de l'achèvement de la construction avant le 1er janvier 2001...

S'appliquent dans certaines conditions :

- Loi Besson. Applicable, mais les parts sociales ne peuvent pas faire l'objet d'un démembrement, ni pendant la période d'amortissement, ni avant l'investissement ce qui aurait pour conséquences de perdre les avantages fiscaux de la loi.
- Loi de Robien. Applicable à condition que la SCI soit imposée sur le revenu (IR). Si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés (IS), la loi de Robien (qui est une rénovation du régime Besson) n'est plus applicable..
• Loi Scellier. Applicable avec une SCI à condition que cette dernière soit imposée sur les revenus. Elle remplacera la loi Boorlo et Robien fin 2009.

• La S.C.I fait t-elle perdre le bénéfice de l'APL ?
J'ai le projet d'acheter l'appartement loué actuellement par ma grand-mère auprès d'une société d'HLM. Si j'achète en mon nom propre, ma grand-mère n'aura plus droit à l'APL dont j'ai besoin pour couvrir le remboursement du prêt. La SCI peut-elle me protéger de cette disposition de la CAF ?

Rappelons tout d'abord que l'aide personnalisée au logement est accordée dans les conditions suivantes :
• au titre de la résidence principale;
• les logements doivent remplir certaines conditions;
• aux personnes de nationalité française et aux personnes de nationalité étrangère titulaires d'un des titres de séjour ou documents justifiant de la régularité du séjour et prévus en application de l'article L. 512-2 du code de la sécurité sociale.L'aide personnalisée au logement n'est pas attribuée aux personnes qui sont locataires d'un logement appartenant à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l'article 515-1 du code civil.La constitution d'une SCI est-elle une solution ? Bien que le locataire pourrait éventuellement bénéficier de l'APL, cette solution est fortement déconseillée. Certains ont adopté une astuce comme "une solution" le processus suivant : la SCI loue son appartement à une autre personne qui ne serait ni son ascendant, ni son descendant. Cette dernière "sous-louerait" à votre mère par exemple... A appliquer avec prudence !

• Salarié de sa SCI. Achat de véhicule.

Peut-on avoir des salariés dans une SCI ? Peut-on acheter une voiture également au nom de la SCI ?


La SCI n'étant pas une société commerciale, cette dernière n'est donc pas vocation à avoir des salariés.
D'autant moins, que les salaires et charges sociales des personnes associées ne sont pas déductibles des bénéfices, ce qui fait une imposition importante, et ne nous le conseillons pas.
S'il s'agit d'une personne salariée non associée, les salaires et charges sont déductibles. Mais il est indispensable que cette personne ait un poste réel direct en rapport avec la SCI (entretien des dépendances, gardien, etc....). Fiscalement, il serait difficile de faire admettre par exemple, un salarié "employé de maison" ou "cuisinier". Ce type d'activité ne peut pas être pris en charge par la SCI puisqu'il s'agit d'une activité relevant du "train de vie" des locataires et non un besoin pour la SCI elle-même ! Quant au véhicule, il conviendra d'apporter la justification de sa nécessité. Il ne peut être qu'un véhicule utilitaire pour l'unique usage de la SCI, et en aucun cas, un véhicule de tourisme.

• Une SCI peut-elle louer ses locaux ou appartements meublés (ou chambres meublées, gîte rural, appartements saisonniers meublés, etc... Si non, quelle est la solution ?

Une SCI est une société civile qui ne peut en aucun cas faire de commerce, et par conséquent, ne peut pas louer en meublé directement si son chiffre d'affaires (de la partie meublée) dépasse 10 % du chiffre d'affaires annuel. Vous devez créer une autre société en plus, pour gérer cette partie "commerciale"

Solution :

Vous devez créer deux structures :
1°- Une SCI
C'est la SCI qui achetera les murs, fera les emprunts, et gérera l'immobilier.

2°- Une SARL (si possible, à capital variable)
Pour l'exploitation commerciale des locaux en "meublée" ou "commerciale" (fonds de commerce, bureaux, entrepôts, gîte rural, appartements de vacances, sports d'hiver, etc...). Si l'activité nécessite des anémagements "matériels" (lits, bar, tables, etc...) c'est la SARL qui prendra en compte ces frais.La SCI louera les locaux ou appartements à la SARL contre un loyer (soumis obligatoirement à la TVA).

C'est le meilleur montage à mettre en place pour que fiscalement, tout soit "transparent".

• Qu'entend-t-on par "activité commerciale" pour une SCI
L’activité d’une SCI est obligatoirement civile. L’administration tolère cependant une tolérance de 10 % d’opérations commerciales par rapport à son chiffre d’affaires (CA) annuel.
Louer un bien immobilier vide n’est pas considéré comme activité commerciale, en revanche, un bien immobilier loué meublé (exemple : locations de vacances, prestations hôtelières, etc…) est une opération commerciale.
Exemple : le CA de la SCI est annuellement de 5.000 euros, elle pourra pratiquer 500 euros d’activités dites commerciales, en rapport avec son objet social. Pas question bien entendu, de vendre… des frites !

Si ce seuil de 10 % est dépassé, une autre structure doit être montée (comme une SARL… Voir notre site « montermonentreprise.com » ).

Sont également considérées comme commerciales, les opérations spéculatives. Une seule ne peut constituer une opération habituelle. Exemple : si la SCI vend régulièrement plusieurs appartements, (ou un seul chaque année, sur une période plus ou moins importante). Ces ventes seront considérées comme des opérations commerciales. Il en est de même pour les associés qui se livrent habituellement eux-mêmes, (soit directement, soit par l’intermédiaire de plusieurs SCI) à la vente de biens immobiliers. Ils seraient considérés comme marchand de biens, se livrant à des actes de commerce.

• Création d'une SCI familiale : apport de terrain, répartition des parts.
Souhaitant créer une Société Civile Immobilière entre membres de la famille (parents, enfants, grands-parents), nos parents sont actuellement propriétaires d'un terrain évalué à 250.000 euros, qu’ils souhaitent apporter en capital. Sur celui-ci, nous souhaitons y construire une maison secondaire (qui devrait avoir une valeur de 150.000 euros, selon notre estimation).
Comment se répartiront les parts sociales ?

Seuls les apporteurs ont droit à des parts sociales. En théorie, seuls vos parents pourront donc prétendre à des parts dans le capital. Toutefois, de nouvelles mesures permettent de réaliser des donations avec une partie exonérée. Au moment de la cession, vos parents ont la possibilité de faire une donation à chacun d’entre-vous, les enfants, avec une partie non négligeable exonérée d’impôts.
Le montant de cette donation sera alors transformée en parts sociales. Mais attention : alors que la création de la SCI peut être montée librement par vous-même (voir nos dossiers…), les opérations d’apports de biens immobiliers, d’achats, ventes ou fonciers divers doivent obligatoirement passer par l’étude d’un notaire.
Pour votre cas, c’est lui qui déterminera avec vous, la meilleure solution pour les donations et vous conseillera pour la répartition du capital au moment de la cession et des possibilités qu’offre la fiscalité. Prenez contact rapidement avec lui.
Pour ce qui concerne la maison à construire, c’est la SCI qui va prendre en charge les travaux (également faire les emprunts si nécessaire). Dans ces conditions, ce bien appartiendra non pas à l’un ou à l’ensemble des associés personnellement, mais à la SCI. Pour ces raisons, la valeur du bien construit ne peut donc entrer dans le montant du capital.
Enfin, nous vous conseillons d'opter pour une SCI à capital variable.

• Droits d'un associé, même s'il est absent depuis longtemps.
J'ai créé une SCI voilà 18 ans avec mon frère. Peu près la création, il a disparu, ne donnant jamais de ses nouvelles. Aujourd'hui il revient pour me demander sa part. Or, pendant ces 18 années, j'ai assumé seul les responsabilités en tant que gérant, et financé les emprunts. Je pense qu'il n'a plus aucun droit sur la SCI. Qu'en pensez-vous ?

Malheureusement, votre frère n'ayant pas démissionné, il reste associé 1! ans après, comme au premier jour de la création, avec les mêmes droits.
La SCI est une personne morale indépendante. Comme nous l'imaginons, c'est elle qui a contracté les prêts ? Dans ce cas, les remboursements sont supposés avoir été effectués par elle, et vous ne pouvez réclamer quoi que ce soit à l'autre associé.
Si vous avez tenu une comptabilité (selon le régime fiscal de votre société, elle est obligatoire), éventuellement, vous pourriez faire valoir que cet argent a été apporté par vous personnellement à la SCI, en affectant ces sommes à un compte courant et pourriez de cette manière, récupérer tout ou partie de votre "mise", ce qui n'est semble t-il pas le cas.
Contactez un comptable qui ne manquera pas de vous conseiller sur ce point et voir avec vous, ce qui est possible.
A part ce point, votre frère peut vous revendre en effet ses parts (et non pas de revendre le bien immobilier qui appartient à la SCI). Avec votre accord, il peut les vendre à une personne extérieure. Là aussi, l'aide d'un comptable sera la bienvenue...

• Une SCI française peut-elle acheter et louer un bien immobilier se trouvant à l'étranger ?
Une SCI française déjà établie, possèdant et louant un appartement en France, peut-elle faire l'acquisition d'un immeuble dans un autre pays européen et en percevoir le loyer? Dans l'affirmative, est-ce que chacun des associés doit faire, pour sa côte-part, une déclaration au titre de revenus perçus à l'étranger?

Une SCI française peut parfaitement louer et/ou acheter des biens immobiliers à l'étranger. Les taxes relevant de l'achat ou de la vente sont à payer dans le pays où se trouve le bien immobilier. Pour ce qui concerne les loyers d'éventuels retirés de ces biens immobiliers appartenant à la société Française se trouvant à l'étranger, en principe, c'est à la SCI de payer des impôts dans le pays où se trouve son siège social, c'est-à-dire dans votre cas, la France. Cependant, il est utile de se renseigner dans le pays étranger afin de connaître les clauses éventuelles applicables, par précaution...

• Recours obligatoire à un notaire lors d'un apport d'un bien immobilier dans le capital...
Grâce à vos dossiers, j'ai créé une SCI. Cette dernière va acheter prochainement un bien immobilier. Alors que nous avons monté nous-même la SCI, devons-nous passer par un notaire pour acheter ?


OUI. Pour acheter un bien, le vendre ou le céder, il y a obligation d'avoir recours à un notaire. Nous rappelons qu'un acte notarié a force de loi et que ce dernier s'engage (ce qui n'est pas tout à fait le cas d'un acte établit par un avocat ou un conseil juridique par exemple).
En revanche, vous pouvez monter seul, votre SCI. La loi ne fait pas obligation de recourir à un avocat, un notaire ou autre profession autorisée, pour créer une société.

SCI et activité annexes commerciales.
Une SCI à capital fixe ou variable peut-elle avoir une activité secondaire telle que la pose de panneaux solaires ou faire des travaux immobiliers (entretien, maçonnerie, etc...) pour une autre SCI  ?

NON. Une SCI ne peut avoir que des activités immobilières, et principalement, la gestion et la location de ses propres biens immobiliers (pas ceux des autres). Toutes autres activités sont exclues... Une SCI peut en revanche embaucher une personne pour effectuer des travaux dans un bien immobilier qui lui appartient, et seulement dans ce cas.

Un bail commercial doit-il être enregistré et où ? J'ai une SCI, et je dois signer un bail commercial avec une société à qui nous allons louer un local. Dois-je faire enregistrer ce bail, et où  ?

Non. Il n'y a aucune obligation de faire enregistrer votre bail commercial signé entre deux personnes, que celles-ci soit des personnes morales (entre sociétés), entre particuliers, ou entre une personne morale (société) et une personne physique.

• SCI et activités annexes financières...
Une SCI peut elle souscrire un contrat de capitalisation ? n’est ce pas contraire à son objet social ?


Non, une SCI ne peut souscrire un tel contrat. Son activité ne peut être que liée directement à la gestion immobilière de ses biens propres. Son objet social ne peut être que l'achat de biens immobiliers et leur administration. Eventuellement, ces biens peuvent être revendus par la SCI à condition que cette dernière n'en fasse pas un commerce. Rien d'autre !

• Justitication des nouveaux associés.
J'ai créé une SCI à capital variable grâce à vos bons conseils, et tout s'est très bien déroulé. Etant donné qu'il n'est pas nécessaire de faire de dépôt ni publicité pour les changements d'associés, les procès-verbaux qui sont les seuls actes officiels de la société suffisent-ils pour être opposables aux tiers (par exemple, une banque à qui l'on demanderait un prêt)  ?


OUI, bien sur, les PV sont des pièces qui officialisent les changements... Faites remarquer le moment venu à votre banque ou autre interlocuteur, que la variabilité permet d’appliquer ces mesures, et qu’ils sont prévus dans le code du commerce aux articles : L.231-1 à L.231-8.

• Un capital à 1 euro est-il possible pour une SCI à capital variable ?
Est-il intelligent de mettre un capital minimum à 1 € ? si oui quel est l'avantage, si non quel est l'inconvénient ? je ne suis pas arrivée a saisir cet enjeu ??


Visitez notre site “http://www.statutsdesci.com. Vous y trouverez les avantages à monter une SCI à capital variable. 1 Euro est peut être trop faible vis-à-vis de votre banque, si vous avez besoins d’un prêt bancaire. Voyez si ce faible capital peut être un obstacle à l’obtention d’un financement de sa part… Mais la loi n'impose rien.

• Transformer une SCI ancienne à capital fixe, en une SCI à capital variable...
Il est possible de transformer une SCI à capital fixe, en une SCI à capital variable, et profiter de ses avantages immédiatement. Le coût de cette transformation, en la faisant soi-même, est compris entre 290 et 350 euros selon l'annonce légale. A cette occasion, vous pouvez modifier : capital, associés, certaines clauses du contrat, ou un lifting complet. lisez attentivement notre article sur statutsdesci ainsi que celui sur gerantdesci. Notre rédaction a mis au point un dossier très pratique avec tous les éléments, modifications et formalités (simples) à effectuer.Vous pouvez vous le procurer sur notre boutique.
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Questions-réponses fréquentes
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