• Libération du capital.
Doit-on libérer le capital maximum ??? J’achète une maison en ruine au prix de 8.000 €, je monte une SCI à capital variable avec un capital mini 1€,  et maxi de 100.000 euros, prix que je compte revendre.

NON, pas d’obligation de libérer le capital maximum. Vous pourriez avoir 1 euro (un peu plus ferait mieux “dans le décor”) de capital minimum, et 150.000 euros de capital maximum (Vous pouvez indiquer un capital maxi plus élevé. Il ne vous engage pas financièrement, pour éviter toutes les formalités par la suite).
 
• Pas d'obligation d'amener le capital au montant du capital maximum fixé.
Puis je changer dans le temps le capital maxi sans refaire de publication ?  Suis-je dans l'obligation de libérer le capital maximum ?

Vous fixez à la création, le capital minimum et maximum. Prévoyez assez large. Le changement du capital maximum implique une assemblée générale, la publication d’une annonce légale, et un nouveau dépôt des statuts modifiés auprès du tribunal du commerce.

• Obligations en cas d'augmentation du capital.
En cas d’augmentation du capital, faut-il publier une annonce légale. Une Assemblée Générale suffit-elle ? Même chose dans le cas où l’on fait varier le capital dans le cours de la vie de la société.

Si la variation de l’augmentation ou de la diminution du capital reste dans les limites fixées par les statuts, il n’y a pas de publication d’annonce légale, ni aucune formalités à faire. Un simple procès-verbal d’assemblée générale suffit, lequel sera établi par le gérant, et conservé au siège social de la société, sans autre dépôt à un quelconque organisme.

• Puis-je être seul associé dans une SCI ?
NON,  vous ne pouvez directement ou indirectement détenir 100 % des parts d'une société. Il faut être au minimum 2 personnes (physiques et/ou morales).

• Si notre SCI n'a pas de recettes, comment sommes-nous taxés ?
Nous allons monter une Société Civile Immobilière et comptons utiliser votre dossier. Pourriez-vous nous préciser quels sont les impôts à payer si nous n'avons aucune recette commerciale ?

Une S.C.I qui ne réalise pas de bénéfices et dont le chiffre d'affaires TTC est inférieur à 76.000 euros, n'a aucun impôt à payer. Si son chiffre d'affaires est supérieur à ce chiffre, elle devra payer un impôt forfaitaire annuel (IFA) lequel peut varier de 750 à 30.000 euros (ce dernier point ne semble pas être votre cas, puisque vous n'aurez aucune recette.
Depuis une instruction du 27 janvier 1976 (complétée par l'instruction du 9 octobre 1978), ne sont plus taxables, les locaux d'habitation ne faisant pas l'objet d'un bail.

• J'achète un hôtel. Puis-je monter une S.C.I pour l'achat des murs et l'exploitation commerciale ?
Je désire acquérir un hôtel particulier comprenant 15 chambres pour reprendre et continuer l'affaire. J'aimerais savoir si je peux avec mes parents créer une SCI afin d'acquérir les murs de cet hôtel ? Sachant que le fond de commerce et la maison individuelle qui se situe à coté de cet hôtel seront acquis seulement par moi-même et mon ami. Donc seuls les murs seraient compris dans la SCI, est-ce possible ? Et si non existe-t'il un autre moyen d'acquérir ces murs en impliquant mes parents dans l'achat ? La partie "exploitation commerciale" peut-elle se gréer avec cette même S.C.I ?

Nous vous conseillons de monter deux structures :
- une SCI pour acheter les murs et tout ce qui est immobilier (que vous pouvez monter avec vos parents ou avec toutes autres personnes de votre choix);
- une SARL (si possible, à capital variable) pour l'exploitation de la partie commerciale. Nous vous rappelons qu'une S.C.I n'a pas de vocation commerciale.
Ceci permettrait aussi à la SARL de verser un loyer à la SCI, ce qui permettrait de payer un éventuel crédit. Nous vous conseillons de visiter notre autre site : montermonentreprise.com.
Pour chacune de ces sociétés, nous avons des dossiers qui vous permettront de monter vous même, vos structures avec des frais minimum. Voir notre page explicative :
societecivileimmobiliere.com

• Comment est imposée une société civile immobilière qui met en location des logements meublés ?
Les sociétés civiles immobilières de location, dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier qui louent des logements meublés, relèvent de l'impôt sur les sociétés pour l'ensemble de leurs résultats, dès lors que les profits retirés d'une telle location présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux.

Sachez que, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.
Pour mémoire : les SCI qui louent des logements nus sont taxées, en règle générale, suivant les règles prévues pour les revenus fonciers et imposées entre les mains des associés dans cette catégorie de revenus (sauf option pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés).

• La SCI et le divorce...
Je possède 50% des parts d'une S.C.I. que j'ai constitué avec mon époux( qui possède donc les autres 50%). Nous occupons ces locaux dans le cadre de nos activités professionnelles libérales. Pour ma part, j'occupe 1/3 de la superficie des locaux. Actuellement dans une procèdure de divorce conflictuel, mon époux exige que je règle 50% des crédits et charges à la S.C.I.. Dois-je régler 50% ou 1/3 au prorata de ma surface d'occupation? Merci infiniment de votre réponse, en indiquant si possible les textes juridiques appropriés.

Lorsque vous avez créé une SCI, vous ainsi une personne morale (par rapport à vous qui êtes une personne physique).
Que vous divorciez ou pas, cela ne change rien pour ce qui concerne la propriété des biens ou des frais engagés par la société. Si le prêt a été fait au nom de la SCI, c'est donc elle qui est propriétaire des biens immobiliers. Ces derniers ne sont ni à vous, ni à votre épouse de laquelle vous êtes entrain de divorcer.
Elle peut sans doute exiger une partie de vos parts sociales dans le cadre de la procédure civile de la séparation de biens entre époux (au prix de la valeur faciale des parts. Exemple : 10 euros, et non par rapport à la valeur du ou des biens immobiliers que possède la SCI).Il serait bon d'obtenir la confirmation de votre notaire à ce propos.

Mais elle ne peut en aucun cas, exiger que vous remboursiez 50 % des crédits et charges puisque ce n'est pas vous qui les avez contractés, mais la société.
Autrement dit, vous pouvez rester membre de la SCI sans qu'elle ait son avis à donner, en espérant que vos statuts aient bien été établis...

Lors de la création de la SCI, il est important de ne pas "récupérer" des statuts n'importe où, de recopier ceux proposer dans certains bouquins ou sur le net sans qu'il y ait eu préalablement un contrôle ou une mise à jour récente sous prétexte d'économies. En cas de conflis comme le votre, la note risque d'être salée. C'est la raison pour laquelle nous éditons un "Dossier juridique de Création" fiable, mis à jour régulièrement (voir ICI)

• Dans quelles conditions une société civile immobilière (SCI) de gestion peut-elle opter à la TVA pour l'assujettissement de ses loyers ?
Rappelons tout d'abord qu'un assujetti à la TVA est une personne qui exerce une activité entrant dans le champ d'application de la TVA même s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la TVA même s'il en est exonéré par le code général des impôts.

1- Toutes les SCI ne peuvent opter à la TVA.
En effet, si votre SCI donne en location des locaux meublés à usage professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même, si votre SCI participe aux résultats de son locataire.
En revanche, votre SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne en location des locaux d'habitation, même meublés. Cependant, les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières, effectuées par votre SCI inscrite au registre du commerce sont aussi assujetties à la TVA.

2- Les conditions de l'option
Votre SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :
- de locations de biens nus,
- à usage professionnel,
- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.
C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à l'assujettissement à la TVA , option qui se manifeste par une lettre adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement des loyers à la TVA figurant dans le bail ne vaut pas option.
En revanche, l'Etat ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur mais également une mention spécifique dans le bail. Ce qui aboutit en fait à rechercher l'accord du locataire.

3- Les modalités d'exercice de l'option
L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.
Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.
L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

4- Les avantages de l'option
Traditionnellement, l'option pour l'assujettissement à la TVA est préconisée afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux s'il s'agit d'immeubles anciens ou sur le prix d'acquisition s'il s'agit d'immeubles neufs.
Cette récupération se traduit dans les faits par un remboursement de la TVA qui constitue un avantage de trésorerie.
Mais attention au fait que cette option accompagnée d'un remboursement de TVA vous oblige à assujettir les loyers à la TVA pendant pratiquement 20 ans (option reconduite obligatoirement de 10 ans du fait du remboursement). Il vous sera difficile par la suite de louer à un membre d'une profession libérale qui ne récupère pas la TVA, un médecin par exemple.

• S.C.I : Les dispositions applicables à la gérance...
Lorsqu’une personne morale est nommée gérant d’une société civile, l’acte de nomination indique le nom de ses représentants légaux. Leur changement emporte rectification de l’acte de nomination et doit être publié chaque fois, comme l’acte lui-même.
Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une ddélibération des associés, sur une question déterminée. Si le gérant fait droit à la demande, il procède, conformément aux statuts, à la convocation de l’assemblée des associés, ou à leur consultation par écrit. Sauf si la question posée porte sur le retard du gérant à remplir l’une de ses obligations, la demande est considérée comme satisfaite lorsque le gérant accepte que la question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ou consultation par écrit.
Si le gérant s’oppose à la demande ou garde le silence, l’associé demandeur peut, à l’expiration du délai d’un mois à dater de sa demande, solliciter du président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, la désignation d’un mandataire chargé de provoquer la délibération des associés.

• Dépassement de l'objet social dans une société civile.
Le gérant d’une société civile peut valablement engager la société par une convention étrangère à l’objet social, dès lors qu’il a obtenu l’accord unanime des associés, que cette convention ne réalise pas un détournement de biens sociaux, et que la bonne foi des cocontractants ne saurait être mise en doute.
(C. Civile 3°, 4 février 1971).

• SCI et biens à l'étranger
Une SCI peut-elle avoir des biens immobiliers à l'étranger ? OUI, une société civile immobilière peut avoir des biens à l'étranger. Rien ne l'interdit, ni dans diverses jurisprudences, ni dans les lois.

• Revenus boursiers avec une SCI, salariat.
Voici peu de temps j'ai commande le de creation sci , Je me pose une question concernant mon statut.: j'aimerais créer une sci de construction, encore que le choix importe peu parce-que je n'apporte aucun immeuble ou terrain, du moins, pour l'instant. J'ai deux associes et moi, je serais gerant. La societe possedera un compte en banque sur lequel je prélèverais des revenus boursiers. Puis-je être salarie en tant que gérant non actionnaire ?

Attention : la SCI ne peut en aucun cas avoir des revenus boursiers. Ceci lui est interdit puisqu'elle ne doit pas avoir de revenus commerciaux (un seuil de tolérance de 10 % de recettes commerciales est accordé par rapport au chiffre d'affaires total annuel. C'est tout. Mais à prendre avec beaucoup de prudence !).
Par ailleurs, une SCI n'est pas là pour avoir des salariés, mais pour gérer des biens immobiliers. Il faut donc éviter... Il n'est pas interdit d'avoir un gardien par exemple, d'employer des personnes (salariées) pour effectuer des travaux pour une période déterminée, mais il faut éviter.
Il faut aussi savoir que si un associé venait à être salarié, son salaire ne serait pas déductible des bénéfices, par conséquent, alourdirait la fiscalité de la SCI et tout le monde y perdrait. Nous ne vous conseillons donc pas cette opération.

• Quel est l'intérêt de créer une S.C.I. ?
La S.C.I. permet tout d'abord d'éviter les risques d'une indivision. En outre, elle peut constituer un outil de gestion du patrimoine (familial ou professionnel) très utile et permettre par exemple, d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire ou une maison de famille, etc...). Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement (par petites fractions) et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps, beaucoup moins élevé, en évitant surtout les droits de succession (voir nos "infos fiscales" et les "Qu'est-ce qu'une SCI"

• Comment sont imposés les revenus fonciers de parts de SCI ?
La SCI de gestion (location) n'ayant pas la transparence fiscale, c'est-à-dire ne relevant pas de l'article 1655 ter du code général des impôts, la SCI étant simplement "translucide" n'est pas imposable en tant qu'entité juridique.

Les revenus des locations sont imposables entre les mains des associés de la SCI en fonction de leur tranche d'imposition à l'impôt sur le revenu.
La SCI constituée exclusivement d'associés personnes physiques sert une déclaration 2072 qui lui permet de sortir le revenu foncier net. Cette déclaration est le reflet exact d'une déclaration de revenus fonciers pour les particuliers (déclaration 2044).
Dans le cadre de la déclaration 2072, la SCI répartit au prorata des parts respectives de chacun la quote part du revenu locatif sur la tête des associés. Ceux-ci, pour l'imposition à l'impôt sur les revenus, serviront une déclaration de revenus fonciers 2044 personnelle. La taxation, ou éventuellement l'imputation des déficits fonciers, est régie par les règles de droit commun, foyer fiscal par foyer fiscal : imposition en fonction des tranches d'imposition respectives ou imputations de déficits fonciers jusqu'à hauteur de 10 700 EUR ou 15 300 EUR.
Toutefois, si l'associé ne dispose pas d'autres revenus fonciers, il peut directement porter ces revenus de parts de SCI sur la déclaration d'ensemble des revenus (2042) en indiquant en annexe les coordonnées de la société, le montant des revenus par société et éventuellement le montant des intérêts d'emprunt contracté pour acquérir les parts de la SCI.

• Bail amphithéotique
J'ai entendu parlé d'un bail amphithéotique. De quoi s'agit-il ?

Ce type de bail est peu connu. Il est utilisé dans le cas d'un terrain donné en location sur lequel le locataire peut faire ce qu'il veut. Par exemple, construire un immeuble. A la fin de ce bail (souvent d'une durée de 99 ans, toutefois, elle peut-être différente), la personne ou la société qui a donné en location le terrain en reprend la propriété avec l'immeuble dont elle hérite (gratuitement) et dont elle peut disposer comme elle le souhaite.
Il est à noter que des problèmes peuvent apparaître au moment de la reprise du terrain. Imaginons que des locaux commerciaux aient été construits par le bailleur du terrain, et loué pour une durée supérieure à la durée du bail amphithéotique.
Lors de la restitution du terrain (et des locaux qui y ont été construits) la propriété change de main, et les locataires des locaux se retrouvent avec un bail caduque qui risquent l'expulsion.Il convient donc lors de la location de locaux, de s'assurer que le loueur est bien propriétaire à par entière, et pas dans le cas d'un bail amphithéotique. On peut vérifier cette information en demandant une copie du titre de propriété, ainsi qu'un état auprès du bureau des hypothèques.

• Une SCI fait t-elle perdre le droit à certains avantages (PEL, Prêt à 1%, etc...)
Je vais monter une SCI et m'interroge sur le fait de savoir si j'aurais droit aux avantages de la loi Scrivener, prêt à 1 %, etc...

Le SCI que vous allez créer est une personne morale. Or, les CEL-Prêt Epargne logement (qu'il provienne de plan ou compte épargne), prêt PAS (prêt d'accession sociale), prêt conventionné, ou prêt à 0 % etc...sont réservés uniquement aux personnes physiques, autrement dit, aux particuliers.Ne s'appliquent pas non plus à la SCI :
- Loi Scrivener (protection des acquéreurs de bien immobiliers, donc, pas de délai de 10 jours de réféxion à la réception de l'offre de prêt).
- Loi Méhaignerie.
- Loi Périssol. Le dispositif de cette loi ne s'applique qu'aux associés d'une SCI n'ayant pas opté pour l'imposition sur les sociétés (IS). Quoi qu'il en soit, il n'est plus possible d'opter pour le dispositif Périssol depuis le 1er Janvier 2003 puisque cette possibilité d'amortissement s'applique aux immeubles acquis et construits entre le 1er janvier et 31 décembre 1998. La loi du 12 juillet 1998 a étendu l'application de la loi Périssol aux immeubles acquis entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 1999, sous réserve de l'achèvement de la construction avant le 1er janvier 2001...

S'appliquent dans certaines conditions :

- Loi Besson. Applicable, mais les parts sociales ne peuvent pas faire l'objet d'un démembrement, ni pendant la période d'amortissement, ni avant l'investissement ce qui aurait pour conséquences de perdre les avantages fiscaux de la loi.
- Loi de Robien. Applicable à condition que la SCI soit imposée sur le revenu (IR). Si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés (IS), la loi de Robien (qui est une rénovation du régime Besson) n'est plus applicable..

• La S.C.I fait t-elle perdre le bénéfice de l'APL ?
J'ai le projet d'acheter l'appartement loué actuellement par ma grand-mère auprès d'une société d'HLM. Si j'achète en mon nom propre, ma grand-mère n'aura plus droit à l'APL dont j'ai besoin pour couvrir le remboursement du prêt. La SCI peut-elle me protéger de cette disposition de la CAF ?

Rappelons tout d'abord que l'aide personnalisée au logement est accordée dans les conditions suivantes :
• au titre de la résidence principale;
• les logements doivent remplir certaines conditions;
• aux personnes de nationalité française et aux personnes de nationalité étrangère titulaires d'un des titres de séjour ou documents justifiant de la régularité du séjour et prévus en application de l'article L. 512-2 du code de la sécurité sociale.L'aide personnalisée au logement n'est pas attribuée aux personnes qui sont locataires d'un logement appartenant à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l'article 515-1 du code civil.La constitution d'une SCI est-elle une solution ? Bien que le locataire pourrait éventuellement bénéficier de l'APL, cette solution est fortement déconseillée. Certains ont adopté une astuce comme "une solution" le processus suivant : la SCI loue son appartement à une autre personne qui ne serait ni son ascendant, ni son descendant. Cette dernière "sous-louerait" à votre mère par exemple... A appliquer avec prudence !

• Salarié de sa SCI. Achat de véhicule.
Peut-on avoir des salariés dans une SCI ? Peut-on acheter une voiture également au nom de la SCI ?

La SCI n'étant pas une société commerciale, cette dernière n'est donc pas vocation à avoir des salariés.
D'autant moins, que les salaires et charges sociales des personnes associées ne sont pas déductibles des bénéfices, ce qui fait une imposition importante, et ne nous le conseillons pas.
S'il s'agit d'une personne salariée non associée, les salaires et charges sont déductibles. Mais il est indispensable que cette personne ait un poste réel direct en rapport avec la SCI (entretien des dépendances, gardien, etc....). Fiscalement, il serait difficile de faire admettre par exemple, un salarié "employé de maison" ou "cuisinier". Ce type d'activité ne peut pas être pris en charge par la SCI puisqu'il s'agit d'une activité relevant du "train de vie" des locataires et non un besoin pour la SCI elle-même ! Quant au véhicule, il conviendra d'apporter la justification de sa nécessité. Il ne peut être qu'un véhicule utilitaire pour l'unique usage de la SCI, et en aucun cas, un véhicule de tourisme.

• Une SCI peut-elle louer ses locaux ou appartements meublés (ou chambres meublées, gîte rural, appartements saisonniers meublés, etc... Si non, quelle est la solution ?
Une SCI est une société civile qui ne peut en aucun cas faire de commerce, et par conséquent, ne peut pas louer en meublé directement si son chiffre d'affaires (de la partie meublée) dépasse 10 % du chiffre d'affaires annuel. Vous devez créer une autre société en plus, pour gérer cette partie "commerciale"

Solution :

Vous devez créer deux structures :
1°- Une SCI
C'est la SCI qui achetera les murs, fera les emprunts, et gérera l'immobilier.

2°- Une SARL (si possible, à capital variable)
Pour l'exploitation commerciale des locaux en "meublée" ou "commerciale" (fonds de commerce, bureaux, entrepôts, gîte rural, appartements de vacances, sports d'hiver, etc...). Si l'activité nécessite des anémagements "matériels" (lits, bar, tables, etc...) c'est la SARL qui prendra en compte ces frais.La SCI louera les locaux ou appartements à la SARL contre un loyer (soumis obligatoirement à la TVA).

C'est le meilleur montage à mettre en place pour que fiscalement, tout soit "transparent".

• Qu'entend-t-on par "activité commerciale" pour une SCI
L’activité d’une SCI est obligatoirement civile. L’administration tolère cependant une tolérance de 10 % d’opérations commerciales par rapport à son chiffre d’affaires (CA) annuel.
Louer un bien immobilier vide n’est pas considéré comme activité commerciale, en revanche, un bien immobilier loué meublé (exemple : locations de vacances, prestations hôtelières, etc…) est une opération commerciale.
Exemple : le CA de la SCI est annuellement de 5.000 euros, elle pourra pratiquer 500 euros d’activités dites commerciales, en rapport avec son objet social. Pas question bien entendu, de vendre… des frites !

Si ce seuil de 10 % est dépassé, une autre structure doit être montée (comme une SARL… Voir notre site « montermonentreprise.com » ).

Sont également considérées comme commerciales, les opérations spéculatives. Une seule ne peut constituer une opération habituelle. Exemple : si la SCI vend régulièrement plusieurs appartements, (ou un seul chaque année, sur une période plus ou moins importante). Ces ventes seront considérées comme des opérations commerciales. Il en est de même pour les associés qui se livrent habituellement eux-mêmes, (soit directement, soit par l’intermédiaire de plusieurs SCI) à la vente de biens immobiliers. Ils seraient considérés comme marchand de biens, se livrant à des actes de commerce.

• Création d'une SCI familiale : apport de terrain, répartition des parts.
Souhaitant créer une Société Civile Immobilière entre membres de la famille (parents, enfants, grands-parents), nos parents sont actuellement propriétaires d'un terrain évalué à 250.000 euros, qu’ils souhaitent apporter en capital. Sur celui-ci, nous souhaitons y construire une maison secondaire (qui devrait avoir une valeur de 150.000 euros, selon notre estimation).
Comment se répartiront les parts sociales ?

Seuls les apporteurs ont droit à des parts sociales. En théorie, seuls vos parents pourront donc prétendre à des parts dans le capital. Toutefois, de nouvelles mesures permettent de réaliser des donations avec une partie exonérée. Au moment de la cession, vos parents ont la possibilité de faire une donation à chacun d’entre-vous, les enfants, avec une partie non négligeable exonérée d’impôts.
Le montant de cette donation sera alors transformée en parts sociales. Mais attention : alors que la création de la SCI peut être montée librement par vous-même (voir nos dossiers…), les opérations d’apports de biens immobiliers, d’achats, ventes ou fonciers divers doivent obligatoirement passer par l’étude d’un notaire.
Pour votre cas, c’est lui qui déterminera avec vous, la meilleure solution pour les donations et vous conseillera pour la répartition du capital au moment de la cession et des possibilités qu’offre la fiscalité. Prenez contact rapidement avec lui.
Pour ce qui concerne la maison à construire, c’est la SCI qui va prendre en charge les travaux (également faire les emprunts si nécessaire). Dans ces conditions, ce bien appartiendra non pas à l’un ou à l’ensemble des associés personnellement, mais à la SCI. Pour ces raisons, la valeur du bien construit ne peut donc entrer dans le montant du capital.
Enfin, nous vous conseillons d'opter pour une SCI à capital variable.

• Droits d'un associé, même s'il est absent depuis longtemps.
J'ai créé une SCI voilà 18 ans avec mon frère. Peu près la création, il a disparu, ne donnant jamais de ses nouvelles. Aujourd'hui il revient pour me demander sa part. Or, pendant ces 18 années, j'ai assumé seul les responsabilités en tant que gérant, et financé les emprunts. Je pense qu'il n'a plus aucun droit sur la SCI. Qu'en pensez-vous ?

Malheureusement, votre frère n'ayant pas démissionné, il reste associé 1! ans après, comme au premier jour de la création, avec les mêmes droits.
La SCI est une personne morale indépendante. Comme nous l'imaginons, c'est elle qui a contracté les prêts ? Dans ce cas, les remboursements sont supposés avoir été effectués par elle, et vous ne pouvez réclamer quoi que ce soit à l'autre associé.
Si vous avez tenu une comptabilité (selon le régime fiscal de votre société, elle est obligatoire), éventuellement, vous pourriez faire valoir que cet argent a été apporté par vous personnellement à la SCI, en affectant ces sommes à un compte courant et pourriez de cette manière, récupérer tout ou partie de votre "mise", ce qui n'est semble t-il pas le cas.
Contactez un comptable qui ne manquera pas de vous conseiller sur ce point et voir avec vous, ce qui est possible.
A part ce point, votre frère peut vous revendre en effet ses parts (et non pas de revendre le bien immobilier qui appartient à la SCI). Avec votre accord, il peut les vendre à une personne extérieure. Là aussi, l'aide d'un comptable sera la bienvenue...

• Une SCI française peut-elle acheter et louer un bien immobilier se trouvant à l'étranger ?
Une SCI française déjà établie, possèdant et louant un appartement en France, peut-elle faire l'acquisition d'un immeuble dans un autre pays européen et en percevoir le loyer? Dans l'affirmative, est-ce que chacun des associés doit faire, pour sa côte-part, une déclaration au titre de revenus perçus à l'étranger?

Une SCI française peut parfaitement louer et/ou acheter des biens immobiliers à l'étranger. Les taxes relevant de l'achat ou de la vente sont à payer dans le pays où se trouve le bien immobilier. Pour ce qui concerne les loyers d'éventuels retirés de ces biens immobiliers appartenant à la société Française se trouvant à l'étranger, en principe, c'est à la SCI de payer des impôts dans le pays où se trouve son siège social, c'est-à-dire dans votre cas, la France. Cependant, il est utile de se renseigner dans le pays étranger afin de connaître les clauses éventuelles applicables, par précaution...

• Recours obligatoire à un notaire lors d'un apport d'un bien immobilier dans le capital...
Grâce à vos dossiers, j'ai créé une SCI. Cette dernière va acheter prochainement un bien immobilier. Alors que nous avons monté nous-même la SCI, devons-nous passer par un notaire pour acheter ?

OUI. Pour acheter un bien, le vendre ou le céder, il y a obligation d'avoir recours à un notaire. Nous rappelons qu'un acte notarié a force de loi et que ce dernier s'engage (ce qui n'est pas tout à fait le cas d'un acte établit par un avocat ou un conseil juridique par exemple).
En revanche, vous pouvez monter seul, votre SCI. La loi ne fait pas obligation de recourir à un avocat, un notaire ou autre profession autorisée, pour créer une société.

• SCI et activité annexes commerciales.
Une SCI à capital fixe ou variable peut-elle avoir une activité secondaire telle que la pose de panneaux solaires ou faire des travaux immobiliers (entretien, maçonnerie, etc...) pour une autre SCI  ?

NON. Une SCI ne peut avoir que des activités immobilières, et principalement, la gestion et la location de ses propres biens immobiliers (pas ceux des autres). Toutes autres activités sont exclues... Une SCI peut en revanche embaucher une personne pour effectuer des travaux dans un bien immobilier qui lui appartient, et seulement dans ce cas.

• Un bail commercial doit-il être enregistré et où ? J'ai une SCI, et je dois signer un bail commercial avec une société à qui nous allons louer un local. Dois-je faire enregistrer ce bail, et où  ?

Non. Il n'y a aucune obligation de faire enregistrer votre bail commercial signé entre deux personnes, que celles-ci soit des personnes morales (entre sociétés), entre particuliers, ou entre une personne morale (société) et une personne physique.

• SCI et activités annexes financières...
Une SCI peut elle souscrire un contrat de capitalisation ? n’est ce pas contraire à son objet social ?

Non, une SCI ne peut souscrire un tel contrat. Son activité ne peut être que liée directement à la gestion immobilière de ses biens propres. Son objet social ne peut être que l'achat de biens immobiliers et leur administration. Eventuellement, ces biens peuvent être revendus par la SCI à condition que cette dernière n'en fasse pas un commerce. Rien d'autre !

• Justitication des nouveaux associés.
J'ai créé une SCI à capital variable grâce à vos bons conseils, et tout s'est très bien déroulé. Etant donné qu'il n'est pas nécessaire de faire de dépôt ni publicité pour les changements d'associés, les procès-verbaux qui sont les seuls actes officiels de la société suffisent-ils pour être opposables aux tiers (par exemple, une banque à qui l'on demanderait un prêt)  ?

OUI, bien sur, les PV sont des pièces qui officialisent les changements... Faites remarquer le moment venu à votre banque ou autre interlocuteur, que la variabilité permet d’appliquer ces mesures, et qu’ils sont prévus dans le code du commerce aux articles : L.231-1 à L.231-8.

• Un capital à 1 euro est-il possible pour une SCI à capital variable ?
Est-il intelligent de mettre un capital minimum à 1 € ? si oui quel est l'avantage, si non quel est l'inconvénient ? je ne suis pas arrivée a saisir cet enjeu ??

Visitez notre site “http://www.statutsdesci.com”. Vous y trouverez les avantages à monter une SCI à capital variable. 1 Euro est peut être trop faible vis-à-vis de votre banque, si vous avez besoins d’un prêt bancaire. Voyez si ce faible capital peut être un obstacle à l’obtention d’un financement de sa part… Mais la loi n'impose rien.

• Transformer une SCI ancienne à capital fixe, en une SCI à capital variable...
Il est possible de transformer une SCI à capital fixe, en une SCI à capital variable, et profiter de ses avantages immédiatement. Le coût de cette transformation, en la faisant soi-même, est compris entre 290 et 350 euros selon l'annonce légale. A cette occasion, vous pouvez modifier : capital, associés, certaines clauses du contrat, ou un lifting complet. lisez attentivement notre article sur statutsdesci ainsi que celui sur gerantdesci. Notre rédaction a mis au point un dossier très pratique avec tous les éléments, modifications et formalités (simples) à effectuer.Vous pouvez vous le procurer sur notre boutique.
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